오늘은 도시계획 건축인허가 정비사업의 종류 와 대상구역 , 추진절차에 대해서 알아보겠습니다.
정비계획이란?
정비사업이란, 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량·건설하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 말합니다. 다만, 주택재건축사업에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행되는 경우도 있으며, 가로주택정비사업의 경우에는 가로구역에서 시행하게 됩니다.
정비구역의 지정을 위해서 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 정비계획을 수립하여야 합니다. 여기서 정비계획이란, 정비사업 시행을 위한 정비구역 지정을 위해 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 도시계획시설의 설치, 공동이용시설5)의 설치, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 사항, 사업시행 예정시기, 세입자 주거대책 등을 포함하여 수립한 계획을 말합니다.
도시 환경 정비 사업 [ 都市環境整備事業 ]
개설
도시 환경 정비 사업은 도시 기능을 회복하기 위하여 정비 구역 안에서 정비 기반 시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 도시 정비 사업의 하나로, 주택 재개발 사업과 함께 재개발 사업에 포함된다.
도시 환경 정비 사업의 적용
1970년대 이후 진행된 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 동시 다발적으로 노후화함에 따라 이들의 체계적·효율적 관리 및 정비가 필요하게 되었다. 이러한 정비 사업의 일관성을 유지하고, 각종 비리, 분쟁, 제도 운영상의 문제점들을 보완하기 위해, 개별법으로 운영되던 정비 사업을 2003년 7월 1일부터 「도시 및 주거 환경 정비법」, 「도시 및 주거 환경 정비법 시행령」, 「도시 및 주거 환경 정비법 시행 규칙」 등의 법령으로 통합하여 시행하고 있다. 도시 환경 정비 사업은 ‘기본 계획→ 구역 지정[정비 계획 수립]→ 추진 위원회→ [안전 진단]조합 설립 → 사업 시행 인가→ [시공자 선정]→ 관리 처분 계획→ 착공 및 분양→ 준공→ 청산’ 등의 절차에 의해 추진된다.
도시 환경 정비 사업의 대상 지역
도시 환경 정비 사업의 대상이 되는 지역에는 정비 기반 시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역, 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역, 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시 기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역, 당해 지역 안의 최저 고도 지구의 토지[정비 기반 시설 용지 제외] 면적이 전체 토지 면적의 50%를 초과하고, 그 최저 고도에 미달하는 건축물이 당해 지역 안의 건축물의 바닥 면적 합계의 3분의 2 이상인 지역, 공장의 매연·소음 등으로 인접 지역에 보건 위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업 지역 또는 「산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률」에 의한 도시형 업종이나 공해 발생 정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업 지역 등이 해당된다.
정비사업의 종류
주거환경개선사업이란, 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
주택재개발사업이란, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
도시환경정비사업이란, 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
주거환경관리사업이란, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
마지막으로 가로주택정비사업이란, 노후·불량 건축물이 밀집한 일단의 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
정비계획 수립 대상구역
정비계획의 수립 대상구역은 「도시 및 주거환경정비법」 [별표 1]에서 정의하고 있으며, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 주택접도율, 과소필지 또는 주민의 소득수준 등 필요한 경우 법에서 규정된 범위 안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있습니다.
부지의 정형화, 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 전체면적의 10% 이하 범위에서 구역지정기준에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정비계획을 수립할 수 있습니다.
정비사업의 추진 절차
구역지정 및 정비계획의 수립
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」제 4조에 따라 지정·고시한 구역으로서 도시·주거환경정비기본계획21)에서 제시하는 적합한 범위 내에서 정비요건에 만족한 경우에 한하여 구역을 지정합니다.
정비구역의 지정은 해당 지역의 정비계획(안)을 수립하여 설명회 및 30일 이상의 공람을 거치고, 지방의회의 의견청취 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 구역지정을 신청하게 됩니다. 시·도지사는 지방도시계획위원회22)의 심의를 거쳐 구역지정 및 고시를 하게 되며, 이후 정비구역 내 사업의 지침이 될 수 있는 정비계획을 수립합니다.
추진위원회 구성 및 조합설립인가
추진위원회 구성 및 조합설립인가는 정비구역 지정이후 주민 스스로 법률적 사업시행자의 지위를 취득하는 일련의 과정입니다.
추진위원회를 구성하기 위해서는 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 합니다.
이후 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류, 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같습니다.
사업시행인가
사업시행인가란 정비구역 내 정비사업의 추진을 위해 필요한 포괄적이고 구체적인 내용으로 구성된 당해 정비사업 마스터플랜이라 할 수 있는 사업시행계획을 법적으로 확정하는 과정입니다.
사업시행계획서에는 토지이용계획, 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 건축계획, 정비기반시설 설치계획, 공동이용시설 설치계획, 세입자 이주대책, 폐기물 처리계획, 교통계획, 범죄예방 대책 등이 포함됩니다.
사업시행인가를 받기 위해서는 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원의 동의를얻어야 합니다. 다만, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50퍼센트 이상 토지소유자의 동의와 토지등 소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 합니다. 이후 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 합니다.
관리처분계획인가
관리처분계획23)이란 정비사업 시행자가 분양신청기간 종료 이후 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분에 관해 수립하는 계획으로서 사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권 및 임차권, 저당권 등 소유권 외의 권리를 사업이후의 자산으로 변환하여 배분하는 과정입니다.
사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 합니다. 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 총회의 개최일로부터 1개월 전에 문서로 통지하여야 합니다.
준공인가
사업시행자는 앞서 수립한 사업시행계획대로 공사가 완료되었다고 판단되면 시장·군수에게 준공검사를 신청합니다. 시장·군수는 준공검사를 실시하고 사업시행계획대로 공사가 완료되었다고 인정되면 준공인가를 하고 공사의 완료를 고시하게 됩니다.
조합해산 및 청산
조합해산 및 청산은 정비사업 추진절차의 마지막 단계입니다. 조합의 해산은 목적을 달성한 이후 활동을 중지하고 법적 효력을 소멸시키는 상태를 말하며, 청산은 조합원이 소유한 사업 이전의 대지 또는 건축물에 대한 권리가액과 사업이후 새롭게 분양받은 대지 및 건축물에 대한 분양가액을 산정하여 합리적으로 배분하기 위한 과정입니다. 청산금의 징수 및 지급절차가 마무리되면 조합은 비로써 해산하게 됩니다.
오늘은 정비사업의 종류 와 대상구역 , 추진절차에 대해서 알아보았습니다.
종류와 구역 절차는 중요한 부분입니다.
오늘도 성공하는 하루되세요
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