도시계획 건축인허가 - 재정비촉진계획, 재정비촉진지구, 재정비촉진사업, 재정비촉진사업 추진 및 개발이익 환수

오늘은 재정비촉진계획, 재정비촉진지구, 재정비촉진사업, 재정비촉진사업 추진 및 개발이익 환수에 대해서 기본부터

알아보겠습니다.

 

 

 

도시 재정비 촉진을 위한 특별법에 의한

 

 

재정비 촉진지구 [ 再整備促進地區 ]이란?

 

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반 시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」에 의하여 지정 · 고시된 지구를 말한다.

재정비 촉진지구는 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시기반 시설을 획기적으로 개선함으로써 기존 도시에서의 주택공급 확대와 함께 도시의 균형발전을 도모하고자 도입된 제도이다.

재정비 촉진지구는 지구의 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분한다.

 

주거지형 : 노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

 

중심지형 : 상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

 

고밀복합형 : 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

 

재정비 촉진지구는 도시 · 군 기본계획과 도시 · 주거환경정비 기본계획을 고려하여 다음의 어느 하나 이상에 해당하는 경우에 지정한다.

 

노후 · 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우

 

상업지역 · 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

 

주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

 

주거환경개선사업 · 재개발사업 · 재건축사업 · 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시 · 군계획시설사업을 체계적 · 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

 

국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

 

 

재정비 촉진계획이란?

 

재정비 촉진계획이란, 재정비 촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말합니다.

여기서 재정비 촉진지구란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구(地區)를 말합니다.

재정비 촉진지구는 지역특성에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다

 

주거지형: 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지

 

중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

 

고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구  

 

 

 

재정비 촉진사업(뉴타운 사업)의 도입 배경

 

 

재정비 촉진사업이란 재정비 촉진지구에서 시행되는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 3), 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 4), 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설사업을 말합니다.

종래 기성 시가지에 대한 개발방식은 민간주도의 소규모 단위개발 사업방식으로 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 수익성을 강조하는 주택공급만을 중심으로 추진됨에 따라 도시기반시설의 부족 및 도시경관 왜곡 등 난개발을 초래하였습니다. 더불어 기존의 소규모 단위개발 방식으로는 여러 기능이 복합된 불량 시가지의 종합적인 정비가 불가능하고 광의적 도시환경 측면에서 체계적인 관리가 어려웠습니다.

이에 서울시에서는 2002년 12월 23일 뉴타운 시범사업인 길음, 은평, 왕십리 지역의 뉴타운 사업 5)을 시작하게 되었고, 이를 기반으로 2003년 「서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례」를 제정하였습니다. 이후 중앙정부에서는 2005년 12월 30일 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」을 제정하여 뉴타운 사업의 법적 근거를 마련하였으며, 이를 통해 본격적으로 재정비 촉진사업이 도입되었습니다.

 

 

 

재정비 촉진사업의 추진절차

 

재정비 촉진사업은 ‘재정비 촉진지구의 지정 - 재정비촉진계획수립 - 재정비촉진사업 시행’ 순으로 진행됩니다.

 

재정비촉진지구 지정

재정비 촉진지구의 지정은 재정비 촉진사업의 범위를 정하기 위한 단계로서 구청장은 기초조사를 통해 재정비촉진지구의 명칭·위치·면적, 지정목적, 현황, 개발의 기본방향, 재정비촉진지구 내에서 시행 중인 재정비촉진사업 현황, 개략적인 기반시설 설치에 관한 사항, 부동산 투기에 대한 대책 등이 포함된 지구지정 서류를 작성하게 됩니다.

구청장은 재정비 촉진지구지정(안)에 대하여 14일 이상 주민에게 공람하여 주민의견을 듣고, 구의회의 의견청취 후 그 내용을 첨부하여 서울특별시장에게 재정비촉진지구 지정을 신청하게 됩니다.

재정비 촉진지구의 지정 신청을 받은 시장은 상위계획인 '2030 서울 도시기본계획'과 '2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획'에 부합되는지를 검토하고, 관계 행정기관의 장과 협의 후 서울특별시 도시 재정비위원회의 심의를 거쳐 지정하게 됩니다.

재정비 촉진지구가 지정되면 이를 서울특별시의 공보에 고시하여야 하며, 국토교통부 장관에게 보고하게 됩니다. 이후 재정비 촉진지구는 토지거래허가구역으로 지정되며, 개발행위허가가 제한됩니다.

 

 

재정비 촉진계획 수립

재정비 촉진지구가 지정되면 구청장은 재정비 촉진계획(안)을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 구의회의 의견을 들어야 합니다. 이후 주민 및 관계전문가를 초청하여 공청회를 개최하여 의견을 수렴하고 서울특별시장에게 재정비촉진계획 결정을 신청하게 됩니다.

 

재정비 촉진계획의 결정 신청을 받은 시장은 관계 행정기관의 장과의 협의 후 서울특별시 시도시재정비위원회의 심의를 거쳐 결정하고 서울시 공보에 고시한 후 국토교통부 장관에게 보고합니다. 재정비 촉진지구 지정 고시 후 2년 이내(필요시 1년 연장가능)에 재정비촉진계획이 결정되어야 하며, 기한이 지나면 재정비촉진지구 지정 효력이 상실됩니다.

 

 

재정비 촉진사업 시행

재정비 촉진사업은 재정비 촉진계획이 결정·고시된 이후 각각의 재정비 촉진사업을 규정하는 개별법에 따라 시행됩니다.

구청장은 도시기반시설의 확충을 촉진하기 위하여 재정비 촉진지구 내 일단의 기반시설 부지를 대상으로？ 사회기반시설에 대한 민간투자법？ 에 의한 민간투자사업으로 기반시설을 설치할 수 있으며, 총괄사업관리자(SH공사, 한국 토지주택공사 등)로 하여금 민간투자사업을 대행하게 할 수 있습니다.

 

 

 

재정비 촉진사업의 시행을 위한 지원 및 개발이익 환수

 

재정비 촉진사업을 시행하면 다양한 혜택이 부여됩니다. 먼저 건축규제의 완화 등에 관한 특례로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 용도지역 내에서의 건축물의 용도 및 용적률, 층수 등이 완화 적용되며, 중심지형 재정비 촉진지구의 경우 학교시설 설치기준(학교부지 기준면적 1/2 완화) 및 주차장 설치기준(건축물 부설 주차장 또는 노외주차장 설치기준 완화)의 완화가 가능합니다.

또한 고밀복합형 재정비 촉진지구의 경우에는 「건축법」 제60조 제2항에 따라 조례로 정한 가로구역별 건축물의 최고 높이 또는 같은 조 제3항에 따른 높이제한 등을 완화하여 적용할 수 있습니다

이외에도 주택의 규모 및 건설비율 완화와 지방세의 감면, 과밀부담금의 면제 등 세제 지원도 이루어지고 있습니다.

이러한 특례에 따라 재정비 촉진지구에서의 개발이익 환수도 동시에 이루어지고 있습니다. 재정비촉진지구 안에서의 기반시설 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 세입자의 주거안정을 위해 사업방식에 따라 임대주택을 일정 비율 이상 의무적으로 건설토록 하고 있습니다.

 

 

도시 재정비 촉진을 위한 특별법 ( 약칭: 도시재정비법 )

[시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]

 

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 4. 14., 2012. 2. 1., 2017. 2. 8.>

 

"재정비 촉진지구"란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제5ㅈㅎ 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.

 

주거지형: 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

 

중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

 

고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

 

"재정비 촉진계획"이란 재정비 촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조에 따른 재정비촉진지구의 토지 이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말한다.

 

"재정비 촉진구역"이란 제2호 각 목의 해당 사업별로 결정된 구역을 말한다.

 

"우선 사업구역"이란 재정비 촉진구역 중 재정비 촉진사업의 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역으로서 재정비 촉진계획으로 결정되는 구역을 말한다.

 

"존치지역"이란 재정비 촉진지구에서 재정비 촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비 촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다.

 

 

 

 

 

개발진흥지구란?

 

주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 지구를 말한다.

개발진흥지구는 용도지구 중의 하나로서 주거 · 공업 · 유통물류 · 관광휴양기능을 집중적으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지역에 지정하며, 중심기능에 따라 다음과 같이 세분한다.

 

주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 취락지구 중에서 향후 주거지역으로 발전할 가능성이 있어 이를 계획적으로 개발할 필요가 있는 곳에 지정한다.

 

산업개발진흥지구 : 공업기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 지역의 부존자원 특화산업, 외국인 자본유치, 정보화 · 생명공학 등 공해없는 첨단산업을 유치하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.

 

유통개발진흥지구 : 유통 · 물류기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 토지이용을 고도화하거나 지역경제를 활성화할 수 있는 지역을 유통기능으로 특별히 개발하기 위하여 지정한다..

 

관광휴양개발진흥지구 : 관광 · 휴양기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 성격상 자연환경이 뛰어난 지역에 지정되어 자연환경 및 생태계가 훼손될 우려가 있으므로 채종림, 보안림 등의 지역은 특별한 사유가 없으면 지정대상에서 제외한다.

 

복합개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양기능 중 둘 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구로서 복합개발의 상승효과가 기대되는 지역에 지정한다.

 

특정개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발 · 정비할 필요가 있는 지구이다..

 

도시지역 외에 지정된 개발진흥지구 안에서

 

 

건폐율과 용적률의 최대한도는 각각 40% 이하, 100% 이하의 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군계획조례에서 정하는 비율에 따른다. 「도시 · 군관리계획수립지침」에서는 자연환경보전지역(관광 · 휴양개발진흥지구는 제외), 문화재 및 문화재보호구역, 자연생태계보전지역, 접도구역, 상수원보호구역, 특별대책지역(폐수배출시설 외의 시설이 입지하는 경우에는 제외) 등에는 개발진흥지구를 지정할 수 없도록 제한하고 있다.

 

 

 

 

 

오늘은 재정비촉진계획, 재정비촉진지구, 재정비촉진사업, 재정비촉진사업 추진 및 개발이익 환수에 대해서 알아보았습니다.

어려운 부분이지만, 몇번 정독하시면 이해가 금방 갑니다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요~~