도시계획 건축인허가 - 도시개발사업, 도시개발구역, 실시계획단계, 수용사용방식, 환지방식

오늘은 도시개발사업, 도시개발구역, 실시계획단계, 수용사용방식, 환지방식에 대해서 알아보겠습니다.

먼저 , 도시계획부터 출발합니다.

 

 

도시계획 [ 都市計劃 ]

 

 

도시계획의 정의를 협의와 광의로 구분할 수 있는데, 좁은 의미의 도시계획은 도시의 물적 시설을 대상으로 하여 그것의 설치·규모·위치·조형미 등에 관한 계획을 수립하는 것으로, 그 물적 시설의 기능과 용도에 영향을 미치는 사회적·경제적 측면은 제2차적인 배려의 대상으로 보는 데 반하여, 넓은 의미의 도시계획은 도시의 사회적·경제적 관리를 통한 도시의 발전과 변천을 꾀하는 것이다.

따라서 그 물적 시설에 대한 대책은 사회적·경제적 문제를 해결하기 위한 수단으로 보는 입장이다. 이러한 도시계획의 역사는 인류의 역사와 더불어 발생한 도시의 역사만큼이나 오래되었다고 볼 수 있다. 그런데 지금까지의 도시계획에 관한 학문적·사회적 인식은 이상의 두 가지 견해를 바탕으로 하되, 근본적으로 도시라는 인간정주공간의 경제적·물리적 발전을 계획적으로 접근하는데 의의가 있다.

 

광복 전

근대적 의미의 우리나라 도시계획은 1910년대부터 도입되기 시작하였다. 그러나 본격적으로 1934년에 공포된 ＜조선 시가지 계획령＞을 계기로 그 전기가 마련되었다.

이 법령을 근거로 1934년 나진에 대하여 최초의 도시계획이 수립되었으며, 1936년 서울, 1937년 부산·대구·인천 등에 도시계획이 수립되었고, 광복이 될 때까지 총 38개 도시의 도시계획이 수립되었다.

당시의 계획은 25년 내지 30년 앞을 내다보는 장기계획이었으며, 시설계획의 성격을 띠고 있었다. 도시계획의 주요 내용은 가로계획, 토지구획정리사업계획, 용도지역 지구제에 한정되었으며, 계획의 방법론은 일반적으로 조사·분석·계획의 과정을 거쳐 이루어졌다. 그러나 당시의 계획은 목표연도의 미래상 제시에 그친 정적인 계획이었으며, 사업계획과 예산 간의 괴리 등 협의의 도시계획적 입장이었다.

 

광복 후

＜조선시가지계획령＞은 1962년 ＜도시계획법＞이 제정될 때까지 우리나라 도시계획의 기본법 구실을 하였다. 그러나 1962년 1월 20일 총칙 51조의 ＜도시계획법＞이 제정, 공포됨으로써 우리나라도 도시계획개념의 도입과 제도적인 정비의 독자적인 기틀이 마련되었다.

그 뒤 1962년 ＜건축법＞과 분리하여 제정된 ＜도시계획법＞에서부터 ＜토지구획정리사업법＞(1967), ＜도시재개발법＞(1976), ＜주차장법＞(1979) 등이 분리, 제정되었으며, 1971년과 1972년 ＜도시계획법＞은 개발제한구역제도의 도입 등 대폭 수정, 보완되었으며, 1980년 ＜도시공원법＞이 제정됨으로써 도시계획에 관한 많은 법제가 정비되었다.

우리나라 도시계획은 1981년 ＜도시계획법＞의 개정을 통하여 새로운 전기를 마련하였다. 개정된 주요 내용은 공청회 개최의 의무화를 통한 계획 과정에의 주민참여 확대, 도시계획 상임기획단, 또는 전문기관의 설치를 통한 도시계획의 전문화와 질적 수준 향상, 그리고 시가화 조정구역의 법제화를 통한 시한적 개발 구역제의 도입 등을 들 수 있다.

또한, 도시계획체제와 관련하여 주목할만한 사항은 20년 장기계획인 도시기본계획과 주요 도시시설물에 대한 연차별 집행계획을 체계화시킴으로써, 도시기본계획에서 연차별 집행계획으로 이어지는 일련의 도시계획체계가 확립되어, 우리 나라의 도시계획에서도 종합성·과정 성·제도성의 특징이 제도적으로 뒷받침되었다.

 

1988년 2월에는 다양하게 변모해가는 도시활동에 대응하기 위해 12개 용도지역으로 세분화와 재편성이 이루어졌고, 방재지구를 신설 보완하였으며 매년 단위로 수립하던 집행계획을 3년 이내에 시행될 2단계 집행계획으로 구분하였다.

1980년대에는 ＜택지개발촉진법＞과 ＜주택건설 촉진법＞을 제정하였으며, 대규모 도시개발사업에 따른 부정적 영향을 최소화하기 위한 장치로서 인구·환경·교통 평가제도가 마련되었다.

1991년 12월에는 광역계획구역을 신설하였고, 토지이용의 합리화와 도시미관의 증진을 위하여 상세계획구역을 도입하였다. 1992년 7월에는 토지의 효율적 이용과 유통기능의 증진을 위하여 상업지역에 유통상업지역을 추가하는 등 각종 조치가 취해졌다,

 

도시개발정책의 변천과정을 보면 다음과 같다. 국토분단으로 국토와 경제구조는 파행성을 면하지 못하였고, 1960년대까지는 인력·재원·기술·경험 등의 부족으로 제대로 도시계획을 수립하지 못하다가, 1960년대에 와서야 경제개발계획과 병행된 도시개발정책은 1965년의 서울∼인천 특정지역개발계획을 시작으로, 1966년의 울산 특정지역개발계획 등 파급효과를 노린 특정지역개발계획이 중심이 되었다.

1960년대의 도시개발사업은 인구의 도시집중과 자동차 증가에 따른 도시교통이 당면문제였으므로, 토지구획정리사업과 이를 통한 도로건설이 주종을 이루었다. 1970년대는 도시계획의 상위계획인 제1차 국토종합개발 10개년 계획(1972∼1981)이 실시된 시기이며, 1960년대 후반부터 건설된 고속도로로 우리나라 도시계획은 전환기를 맞이하게 되었다.

 

종래 도시는 철도역과 국도를 중심으로 시가지를 형성하였으나, 고속도로가 생김으로써 교차로와 진입로를 중심으로 한 시가지의 재편성이 불가피하게 되었고, 이로 인하여 도시기능의 재배치를 가져왔다. 1970년대 도시개발의 특징은 자동차교통에 밀린 시가지 내 철도노선과 역사의 이전에 있다. 한편, 두 차례에 걸친 경제개발계획은 입지정책의 미비로 인하여 많은 우량농지(優良農地)를 잠식하였다.

이와 관련하여 1970년대 초반 식량자급이 크게 문제화되자 1970년 ＜도시계획법＞의 개정으로 개발제한구역이 신설되고, 1972년 ＜농지의 보전 및 이용에 관한 법률＞이 제정되었으며, 이와 같은 분위기는 농지보전을 위한 도시계획의 재정비를 불가피하게 하였다. 이것은 과거 우리나라의 도시계획구역이 필요 이상으로 넓은 지역을 포괄하고 있었던 점을 시정하고, 도시 내 농지에 대한 새로운 인식과 반성의 계기가 되기도 하였다.

 

이리하여, 1976년 포항시를 제외한 34개의 시급 도시와 122개 읍에 대하여 농지보전을 위한 도시계획재정비가 단행되었다. 또, 1970년부터는 면급 도시계획이 실시되기 시작하여 도시계획 적용 도시가 크게 늘어나게 되었다. 도시계획구역이 축소되어 가용토지(可用土地)가 줄어들자 각 도시는 점차 토지의 고밀도화를 계획하게 되었다.

따라서 1976년 ＜도시계획법시행령＞을 개정하여 아파트지구를 제도화하였으며, 또 ＜도시 재개발법＞을 제정하여 도시 내 공간의 합리적 이용을 꾀하였다. 그리고 1977년 단계적 개발을 위하여 시가화 조정지 구제도가 도입되었다.

이와 같은 고밀도정책은 1971년부터 개발제한구역의 지정 및 반월·창원·여천·과천 등의 신도시 건설과 더불어 1970년대 도시정책의 근간이 되었다. 1981년에는 1970년대의 고도 경제성장으로 인한 도시계획의 제도적 결함을 보완하기 위하여 도시계획법을 대폭 개정하였는데 주요 골자는 전술한 바와 같다.

 

이 밖에도 1980년대는 택지의 대량공급을 위하여 ＜택지개발족 진법＞을 제정하였고, 주택난의 근본적 해결을 위한 ＜주택 건설족 진법＞을 제정하였다. 1990년 12월에는 도로·철도·수도 등 광역적인 정비체계가 필요한 시설을 효율적으로 설치 관리하기 위하여 광역계획구간을 신설하였고, 토지이용의 합리화 및 토지 미관의 증진을 위하여 택지개발 예정지구·공업단지·재개발구역 등 일정한 지역에 건축물의 용적과 용도 등을 정하는 상세계획구역을 도입하였다.

1992년 7월에는 토지의 효율적 이용과 유통기능의 증진을 위하여 상업지역에 유통상업지역을 추가하였으며, 인구 50만 이상 도시에는 일반주거지역을 1종·2종·3종으로 세분할 수 있도록 하였고, 지구의 종류에 위락지구 및 자연취락지구를 신설하였으며, 시설보호지구를 필요에 따라 학교시설보호지구·공용시설보호지구·항만시설보호지구로 세분할 수 있도록 규정하였다.

그리고 민주화·지방화의 추세에 따라 건설교통부장관이 도시기본계획을 승인하고자 할 때에는 미리 관계 지방의회 의견을 듣도록 함으로써 현지 주민들의 의견이 반영될 수 있도록 하였고, 건설교통부 장관의 권한이었던 대부분의 도시계획에 관한 권한을 시·도지사에 위임하였다. 그리고 현실에 맞지 않는 벌금·과태료의 금액을 현실화하여 법의 실효성을 확보하도록 하였다.

 

현행 ＜도시계획법＞에 따르면 “도시계획이라 함은 도시계획구역과 그 구역 안에서 도시의 건전한 발전을 도모하고, 공공의 안녕질서와 공공복리의 증진을 위한 토지이용·교통·위생·산업·보안·국방·후생 및 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다.”라고 개괄적인 내용을 언급하고 있다.

그 내용은 구체적으로 토지이용계획(구역·지역·지구의 지정 변경)·교통계획 및 시설계획(도로·광장·주차장·자동차정류장·철도·삭도·고속도로·항만·운하)·공원녹지계획(녹지공원·운동장·유원지·관망탑·공공공지·공동묘지)·공공처리시설계획(수도·하수도·쓰레기 및 오물처리장, 전기공급시설·저수지·가스공급시설·유류저장 및 송유설비·공동구)·상업업무시설계획(시장·유통업무설비)·교육·문화시설계획(학교·도서관)·방재시설계획(방수설비·방화설비·사방 설비·방풍 설비)·기타 시설(도살장·화장장)·도시개발사업계획(토지구획정리사업, 일단의 주택지 조성사업, 일단의 공업 지조 성사업) 등이다.

이와 같이, 우리 나라의 도시계획은 내용면에서 열거주의를 택하고 있어, 제외된 것은 반드시 도시계획으로 결정할 필요는 없으며, ＜도시계획법 시행령＞에서 대상 내용에 대하여 보다 세분화하고 있다. 아울러 지나치게 물적 시설에 치중한 경향이 있고, 인구·사회·경제·산업·행정·재정에 대한 내용은 빠져 있어 앞으로 개선이 요망된다.

 

 

 

입 안

 

＜도시계획법＞ 제11조 1항에 시장 또는 군수는 그 관할 도시구회역 안에서 시행할 도시계획의 내용에 적합하도록 입안하여야 한다. 다만, 건설교통부 장관은 국가계획과 관련된 경우에는 직권 또는 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 관할 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 스스로 입안할 수 있다.

제2항에 시와 군 또는 두개 이상의 시나 군의 행정구역에 걸치는 도시계획을 입안하고자 할 때에는 관계 시장 또는 군수의 협의에 의하여 공동으로 입안하거나 그 입안할 자를 결정한다.

제3항 건설교통부 장관 또는 시·도지사는 2항의 규정에 의한 협의가 성립되지 않은 경우에는 다음 각호의 구분에 의하여 입안할 자를 지정하고 이를 고시하여야 한다. 다만, 제2호의 경우에는 지정 전에 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다.

제1호에는 대상구역이 같은 도(서울특별시 및 광역시를 포함한다.)의 행정구역 안에 있는 경우에는 관할 시·도지사, 제2호에는 대상구역이 2 이상의 도의 행정구역에 걸치는 경우에는 건설교통부 장관과 협의하여야 한다.

 

결 정

 

＜도시계획법＞ 제12조 1항의 도시계획은 건설교통부장관이 직권 또는 도시계획 입안자의 신청에 의하여 대통렬령이 정하는 사항에 관하여 관계 지방의회의 의견을 듣고 중앙도시계획위원회의 의견을 거저 이를 결정한다. 결정된 도시계획을 변경할 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경에 있어서는 그렇지 않다.

제2항은 건설교통부 장관은 국방상 기밀을 요한다고 인정되는 경우에는 그 도시계획의 전부 또는 일부에 관한 결정에 있어 그 부분에 대하여 관계 지방의회의 의견과 중앙도시계획위원회의 의결절차를 생략할 수 있다. 제3항에는 제1항의 규정에 의한 결정에 필요한 도시계획에 관한 중요한 기준 및 도시계획시설기준에 관해서는 건설교통부령으로 정한다.

제4항은 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 도시계획을 결정할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 지체 없이 이를 고시하고, 결정된 도시계획도면을 시장 또는 군수에게 송부하여 일반에게 공람시켜야 한다. 제5항에서는 제1항의 규정에 의하여 도시계획의 결정을 신청하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 서류와 도면을 첨부하여야 한다.

 

집행관리

 

도시계획의 집행은 원칙적으로 도시계획구역을 관할하는 시장 또는 군수가 담당하게 된다. 이 밖에도 건설교통부 장관이나 도지사 및 행정청이 아닌 자 등이 집행자가 될 수 있다.

행정청이 아닌 자가 시행자로 될 경우에는 시행희망자가 해당 도시계획구역의 시장 또는 군수에게 도시계획사업신청서를 제출하고 건설부장관의 승인을 받아야 한다. 이러한 도시계획사업의 종류로는 토지구획정리사업·주택지 조성사업·공업용지 조성사업 및 재개발사업 등이 있다.

1930년대에 시작된 우리 나라의 근대적 도시계획은 짧은 기간 동안의 눈부신 업적에도 불구하고 지금도 많은 시행착오를 거듭하고 있으며, 개선되어야 할 점으로는 다음 몇 가지를 들 수 있다.

 

 

＜도시계획법＞이 계획절차법이지 진정한 개발 계획법과는 아직도 상당한 거리가 있다.

＜도시계획법＞은 중앙집권적 성격을 띄고 있으며 도시적 특성을 무시한 획일적 계획을 강요하고 있으며 부분별 계획기간의 관련성 부족, 집행계획의 미비 상세계획을 위한 제도적 뒷받침의 부족 등의 폐단이 남아 있다.

계획목표·대안설정·평가검토·실천계획·환류(還流) 등 계획 절차상의 신축성에 대한 고려가 부족할 뿐만 아니라, 계획의 요식 화적 성격이 아직도 강하다.

1995년 이후 도농통합적인 행정구역개편으로 많은 도농통합 시가 생겨났으나 도시와 농촌을 각각 이원적으로 다루고 있어 이에 대한 총체적인 계획적 관리가 부족하다.

 

도시계획이란 한번에 그치는 것이 아니라 도시가 존재하는 한 반복되어야 하며, 도시를 계획하고 개발하고 정비하는 과정에서 항상 참고해야 할 ‘미완성의 헌법’이다. 이에 따라 각 도시별로 독특한 내용·지표·범위 등을 갖출 수 있도록 계획 수립 기법의 자율성을 최대한 부여하고, 그 도시가 당면한 문제점의 성격에 알맞은 계획기법을 개발하여 실천할 수 있도록 유도, 권장하여야 한다.

앞으로 인구증가와 더불어 도시화율의 증가 등으로 인하여, 현대도시의 특성인 인구 및 제반 도시기능의 고밀도화 및 집중화, 도시규모의 광역화, 도시 공공시설의 거대화, 도시건축의 초고층화 등의 현상은 지속적 도시발전을 위한 계획적 패러다임의 시대적 전환을 요구하고 있다. 따라서 도시계획이 다루어야 할 분야는 더욱 늘어나게 될 것이며, 도시계획에 대한 폭넓고 깊은 연구가 더욱 절실하다.

탈산업화 사회 내지 정보사회, 우주시대의 도시계획이 지향하여야 할 방향은 끊임없는 연구와 기술혁신이며, 기존 분야에 대한 적절한 처리와 함께 새로운 개척 분야에 대해서도 눈을 돌려야 할 것이다.

 

 

 

도시개발사업 [ 都市開發事業 ]

 

 

 

도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 도시개발사업은 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고 구역 지정 시 개발계획을 동시에 수립해야 한다.

 

도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지소유자 등이 있다.

 

환지(換地) 방식으로 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 근거법은 도시개발법이다.

 

 

 

도시개발사업계획이란?

 

도시개발사업이란, 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업으로 규정하고 있습니다.

이러한 도시개발사업의 시행을 위해서는 도시개발구역 지정이 필요하며, 구역 지정을 위해서는 도시개발사업계획을 수립해야 합니다. 도시개발사업계획은 필요에 따라 공모를 통해 추진할 수도 있습니다.

 

 

 

도시개발사업의 도입배경

 

1960년대부터 시작된 경제개발 5개년 계획으로 인하여 고도의 경제성장이 지속되면서 인구 및 산업이 도시에 집중됨에 따라 도시화가 급격히 이루어지게 되었습니다. 이에 따라 주택지 및 공장용지 등의 수요가 급증하였으나 기존의 「도시계획법」(1962)에 의한 각종 대지조성사업과 토지구획정리사업 2)으로는 신속하게 대지를 공급하는 데 한계가 있었고, 이에 따라 「주택건설 촉진법」(1971, 現주택법), 「택지개발 촉진법」(1980), 「산업기지개발촉진법」(1973, 現산업입지 및 개발에 관한 법률) 등이 제정되어 이들 법률에 의해 주택지 및 산업단지 등이 조성·공급되어 왔습니다.

그러나 「택지개발촉진법」 등은 하나의 목적을 달성하기 위한 개별 사업법으로서 복합적인 기능을 갖는 도시를 종합적이고 체계적으로 개발하는 데는 한계가 있었으며 「도시계획법」에 의한 일단의 주택지 조성사업 및 공업용지 조성사업, 대지조성사업과 「토지구획정리사업법」(1966)에 의한 토지구획정리사업 간에도 목적이 중복되고 시행절차의 미비 등으로 원활한 사업시행에 어려움이 제기되었습니다.

이러한 문제점을 해소하기 위해 「도시개발법」 제정 필요성이 제기되어 오다가 2000년 7월 「도시계획법」의 전면 개정과 함께 「도시계획법」상 도시개발사업부문(일단의 주택지 조성사업, 일단의 공업용지 조성사업, 대지조성사업)과 「토지구획정리사업법」을 통합하여 「도시개발법」이 제정되었습니다.

이러한 「도시개발법」의 제정으로 주택 및 산업단지뿐만 아니라 유통·관광휴양·역사·문화 등 여러 가지 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성할 수 있게 되었으며, 더불어 민간에게도 도시개발사업에의 참여기회를 확대함으로써 다양한 형태의 도시개발이 활성화될 수 있도록 하였습니다.

 

 

 

 

도시개발사업의 추진절차

 

 

구역지정단계

도시개발구역의 지정단계는 ‘도시개발구역 지정 요청 - 도시개발구역 지정 - 도시개발구역 지정고시’의 순서로 진행됩니다.

도시지역의 경우, 지정대상구역의 면적이 주거지역 및 상업지역에서는 1만㎡ 이상, 공업지역 6)에서는 3만㎡ 이상, 녹지지역 7)에서는 1만㎡ 이상으로 도시개발구역을 지정할 수 있습니다.

단, 자연녹지지역 8)인 경우에는 상위계획인 광역도시계획 9) 또는 도시기본계획 10)상 개발이 가능한 지역으로 계획되어 있어야 하며, 생산녹지지역은 생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우 1만 제곱미터 이상이면 지정이 가능합니다.

 

도시개발구역지정 요청
구청장이 서울 특별시장에게 도시개발구역의 지정을 요청하고자 하는 경우에는 주민 의견청취 및 구도시계획위원회12)의 자문을 거쳐야합니다. 일정 요건의 서류를 갖추어 서울특별시장에게 제출하여야 합니다. 단, 도시개발구역 면적이 100만㎡이상일 경우 구역지정 요청 전에 공청회를 개최하여 주민 및 관계 전문가의 의견을 들어야 합니다.

 

도시개발구역지정 제안
도시개발구역의 지정을 제안할 수 있는 자는 정부투자기관(한국 토지주택공사 등), 지방공사, 도시개발구역 안의 토지소유자(구역 내 2/3 이상 토지 소유자 동의), 민간법인(국토교통부 장관이 일정요건을 갖추어 인정한 건설업자)등이 관련 서류를 갖추어 구청장에게 구역지정을 제안할 수 있습니다.

 

도시개발구역지정 및 고시
구청장으로부터 구역지정 요청을 받은 시장은 관계기관 협의를 거쳐 시도시 계획위원회 심의 후 도시개발구역을 지정할 수 있으며, 도시개발구역 면적이 100만㎡이상일 경우에는 국토교통부에 구역지정 신청을 하면 국토교통부 장관이 관계 중앙행정기관의 장과의 협의 및 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하도록 되어있습니다.

지정권자는 도시개발구역을 지정할 경우 이를 관보 또는 공보에 고시하고 당해 도시개발구역을 관할하는 구청장에게 관계서류의 사본을 송부합니다. 이 경우 관계서류를 송부받은 구청장은 이를 일반에게 공람하게 됩니다.

이때 지정된 도시개발구역이 도시지역이 아닐 경우 도시지역으로 변경되며, 동시에 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 봅니다.

 

 

실시계획단계

실시계획단계는 ‘사업시행자 지정 – 실시계획 작성 – 실시계획인가’의 순서로 진행됩니다.

 

사업시행자 지정
도시개발사업의 시행자는 도시개발구역 지정권자가 지정하며, 정부투자기관(한국 토지주택공사 등), 지방공사, 도시개발구역 안의 토지소유자(구역 내 2/3 이상 토지 소유자 또는 도시개발사업을 위한 조합), 민간법인(건설교통부 장관이 일정요건을 갖추어 인정한 건설업자) 등이 될 수 있습니다.

다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역의 토지 소유자 또는 도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합을 사업시행자로 지정하게 됩니다.

 

실시계획 작성
실시계획은 지구단위계획을 포함하여 사업시행에 필요한 설계도서·자금계획 및 시행기간 등 일정요건의 내용을 갖춘 계획을 작성하여 지정권자에게 실시계획인가를 받아야 합니다.

 

실시계획인가

지정권자가 실시계획을 인가한 때에는 이를 관보 또는 공보에 고시하고 시행자와 당해 도시개발구역이 속한 구청장에게 관계서류의 사본을 송부하여야 하며, 관계서류를 송부받은 구청장은 이를 일반에게 공람하여야 합니다.

 

실시계획의 고시 내용 중 도시관리계획 관련 내용은 도시·군 관리계획이 결정·고시된 것으로 보게 되며, 사업과 관련된 해당 기관과의 협의가 완료된 때에는 「건축법」에 의한 건축허가, 「주택법」에 의한 사업계획 승인 등 31가지의 관련 법률상의 인허가가 의제처리됩니다.

관련 법률의 인허가등의 의제를 받고자 하면 실시계획인가를 신청할 때에 해당 법률로 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 하며, 서울 특별시장은 실시계획을 작성하거나 인가할 때 그 내용에 인허가 의제 관련 법률 해당하는 사항이 있으면 미리 해당 관계 행정기관의 장과 협의합니다. 이 경우 관계 행정기관의 장은 협의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제출해야 합니다.

특별히 농지전용허가의 경우 실시계획인가보다 먼저 허가를 받기 위해서는 도시개발구역 지정을 위한 서류 제출 시 관련 서류를 함께 제출하여 협의를 완료하여야 하며, 이 경우 도시개발구역 지정 시 농지전용허가를 얻을 수 있습니다.

 

 

 

실시계획단계

 

도시개발사업의 시행방식은 수용·사용 방식과 환지방식, 그리고 이를 혼합한 혼용방식 등 3가지가 있습니다.

 

수용·사용방식
수용ㆍ사용 방식은 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우 도시개발구역 내 토지를 수용 또는 사용하여 일괄적으로 시행하는 도시개발사업 방식입니다.

행정청이 아닌 사업시행자는 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 매입하고, 토지소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 사업시행이 가능합니다.

 

 

 

사업시행자가 위의 조건을 갖추었을 때는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)에 의한 토지수용권이 부여되며, 법률에서 정하는 사항에 따라 토지를 수용할 수 있게 됩니다.

사업시행자는 토지소유자가 원하는 경우 토지 매수대금의 일부를 사업시행으로 조성된 토지 또는 건축물로 상환하는 채권(토지상환 채권)으로 지급 또는 보상이 가능합니다.

사업시행자는 토지보상법에 따라 도시개발사업 구역 내 토지를 시행자에게 제공하여 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립·시행하여야 합니다.

사업시행자는 도시개발사업으로 조성된 토지를 공급하고자 하는 경우 일정요건을 갖춘 조성토지 공급계획을 수립하여 지정권자에게 승인을 받아야 합니다. 조성토지 매매 가격의 전부 또는 일부를 미리 받을 경우에도 지정권자에게 승인을 받아야 합니다.

 

환지방식
환지방식이란 사업시행 전에 존재하던 토지 소유권에 변동을 가하지 않고, 각 토지의 위치, 지적, 토지의 이용 상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말합니다.

사업시행자는 환지설계, 필지별 환지 명세 등의 내용이 포함된 환지계획을 작성한 다음 조성토지의 공급 가격에 대하여 공인 평가기관에게 평가를 받고, 토지평가협의회의 심의를 받아야 합니다.

사업시행자는 작성된 환지계획에 대하여 구청장에게 인가를 받아야 하며, 토지소유자 등에게 이를 통지하고 일반에게 공람하여야 합니다. 공람 시 환지계획에 대하여 의견이 있는 자는 공람기간 내에 의견서를 사업시행자에게 제출할 수 있으며, 사업시행자는 60일 이내에 검토하여 그 의견이 타당한 경우에는 환지계획에 반영하게 됩니다.

 

 

 

 

도시개발사업을 할 때 사업지구 내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동 시지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용 상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업 후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말한다. 사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼내어 보류지를 확보한다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 한다. 환지방식을 적용할 때 개발계획의 내용에는

 

도시개발구역의 명칭·위치 및 면적,

 

도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간,

 

도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구 분할에 관한 사항, ④ 도시개발사업의 시행자에 관한 사항,

 

도시개발사업의 시행방식,

 

인구수용계획,

 

토지이용계획,

 

교통처리계획,

 

환경보전계획,

 

보건의료시설 및 복지시설의 설치계획,

 

도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획,

 

재원조달 계획,

 

도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획,

 

수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등이 들어가야 한다.

 

 

 

오늘은 도시개발사업, 도시개발구역, 실시계획단계, 수용사용방식, 환지방식에 대해서 알아보았습니다.

어렵지 않지요?

 

오늘도 성공하는 하루되세요