오늘은 도시 건축 (건축허가 및 신고대상, 철거대상 등)에 대해서 알아보겠습니다.
아는것이 힘 입니다.
건축
건축이란 인간의 여러 가지 생활을 담기 위한 기술·구조 및 기능을 수단으로 하여 이루어지는 공간 예술이다. 건축은 용도라는 목적성에 적합하여야 하며, 적절한 재료를 가장 합리적인 형식을 취하여 안전하게 이룩되어야 한다. 이로써 건축의 본질은 쾌적하고도 안전한 생활의 영위를 위한 기술적인 전개와 함께, 공간 자체가 예술적인 감흥을 가진 창조성의 의미를 가진다. 이 공간 예술을 다루는 작가, 즉 건축가의 입장에 있어서 건축의 공간은 실용적 대상이고, 3차원의 지각적(知覺的) 대상이며, 자기인식의 실존적 대상이라 할 수 있을 것이다. 이때 단순한 건조기술(建造技術)을 구사하여 만들어진 결과로써의 구축물을 건물(building)이라 하고, 공간을 이루는 작가의 조형 의지(造形意志)가 담긴 구축의 결과를 건축으로 표현하고 있다.
N. 페프스너는 이 건축과 건물이라는 의미를 다음과 같이 구분하고 있다. "차고(車庫)는 건물이고, 대성당(大聖堂)은 하나의 건축이다. 사람이 들어가는 데 충분한 넓이를 갖춘 것은 모두 건물이지만, 건축이라는 말은 미적 감동을 목표로 설계된 건물에만 사용된다." 이런 의미에서 사람의 생활을 위해 건조되는 댐·교량 등의 토목구조물은 건축에 포함되지 않으며, 분묘·탑·기념비 등도 역시 건축과 유사한 방법으로 구조되나, 인간의 생활을 담는 기능이 아니므로 또한 건축과 구별해 생각하여야 할 것이다.
건축을 이루는 요소는, 매우 다양한 결합으로 판단되나, 대체로 다음의 3가지로 정의할 수 있다. ① 예술적 감흥을 목표로 하는 공간 형태(空間形態), ② 진실하고도 견실한 구조기술(構造技術), ③ 편리성과 유용성으로서의 기능이다.
다만 이와 같은 3가지 요소는 낱낱의 성질로서 남는 것이 아니며, 개별적인 해결로써 이루어지는 것도 아니다. 이 건축의 3요소는 서로가 상호 완결적인 관계로서 종합적으로 이루어질 속성에 있는 것이다. 인간생활과 공간과 기능을 엮어내는 작업을 설계라 하며, 이 설계 작업 자체도 역시 이 3요소를 종합적으로 결합시키는 작업이다. 그러므로 아름다운 것만으로, 기능적인 것만으로, 또는 구조체만으로써는 건축을 이해할 수 없고, 이 요소들의 종합적인 해석을 통해서 이해되어야 한다.
특히 건축의 예술성이란 단순히 아름다움을 목적으로 하는 것이 아니라, 오히려 상당히 복합적인 의미로서의 조형(造形)을 통해 그 목적이 달성된다. 이는 ① 성능이 좋은 공간, ② 구조기술의 솔직한 표현, ③ 소재가 가진 본연의 아름다운 성질, 그리고 이들의 종합으로 이루어지는, 균일한 관계로써 이루어진다고 볼 수 있다.
궁극적으로 건축은 공공예술의 성격을 가지고 있으므로, 항시 사회문화적인 존재로서 생각되어야 한다. 이런 의미에서 건축은 건축주의 소유가 아니며, 건축가 자신의 것도 아닌 역사와 사회의 것임을 인식할 필요가 있다. 더욱이 건축은 그 자신의 개체적인 건축성뿐만 아니라, 그 주변의 환경적 요소들과 조화되므로, 감흥적이어야 한다는 입장을 벗어날 수 없다. 하나의 거리를 구성하고 있는 건축은 개개의 조형성이 뛰어나면서도, 거리 전체에 대해 균일한 태세에 있지 않으면 안 되는 것과 마찬가지이다. 건축의 수명은 몇 세기에 걸쳐서 유지될 수 있는 역사적 대상이며, 이로써 건축은 개체적인 존재의 의의와 사회적인 존재로서의 의의를 동시에 갖추도록 하여야 한다는 사회적인 책임이 뒤따르는 것이다.
건축허가란?
건축허가란 「건축법」에 의하여 건축물을 새로 건축하거나 대수선1) 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고해야 하며, 다만 21층 이상의 건축물 또는 연면적이 10만㎡ 이상인 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다.
「건축법」에 따라 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사에 착수를 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 합니다. 건축신고의 경우에도 1년 이내에 공사에 착수하지 경우 그 신고의 효력이 없어집니다.
건축심의대상
「건축법 시행령」 제5조 제1항 또는 제5조의5 제1항 등 건축심의대상에 해당할 경우에는 건축심의를 받은 후에 건축허가 또는 신고를 하여야 합니다.
중앙건축위원회의 심의사항은 다른 법령에서 중앙건축위원회의 심의를 받도록 한 경우 해당 법령에서 규정한 심의사항, 국토교통부 장관이 중앙 건축위원회의를 거칠 필요가 있다고 인정하여 회의에 부치는 사항 등입니다.
서울시 건축위원회 심의사항은 다음과 같습니다.
건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우)
연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상이거나 21층 이상 건축물의 건축에 관한 사항, 분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 중 시 또는 시가 설립한 공사가 시행하는 건축물의 건축에 관한 사항, 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항으로 앞서 말한 두 가지 사항 중 어느 하나에 해당되는 경우
「도시 및 주거환경정비법」 제30조의 3 제4항 제7호에 따라 법적 상한 용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축에 관한 사
특별 건축구역의 지정 목적에 적합한지 여부와 특례적용 계획서 등에 대한 사항 등
서울시 구 건축위원회 심의사항은 다음과 같습니다.
건축선의 지정에 관한 사항
건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우)
다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항 또는 분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 또는 미관지구 내의 건축물로서 시 건축위원회 심의대상에 속하지 않은 사항
분양대상 건축물로서 건축물의 연면적 합계 3천 제곱미터 이상 또는 공동주택 20세대[도시형 생활주택(원룸형) 30세대] 이상 또는 오피스텔 20실 이상 규모의 건축에 관한 사항 등
건축허가 및 신고대상
건축허가 대상 및 허가권자
건축신고 대상 및 규모
위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축을 허가하는 경우 당해 대지에 건축하고자 하는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거 환경 또는 교육환경 등 주변 환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다.
건축물 철거 및 멸실신고
건축물의 착공을 위한 사전 준비로 기존 건축물 철거 및 멸실 신고가 있습니다. 건축허가 및 신고 대상 건축물을 철거하기 위해서는 철거예정일 7일 전까지 철거신고를 하여야 하며, 건축물이 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에 신고하여야 합니다.
건축물 철거 및 멸실신고 후에는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장 말소 정리 및 등기촉탁이 이루어집니다.
착공신고의 절차
건축물 철거 및 멸실 후 건축물의 공사를 착수하기 위해서는 허가권자에게 「건축법」에 따라 공사계획을 신고하여야 하며, 착공신고를 할 때에는 착공신고서, 착공 관련 설계도서 등을 제출하여야 합니다.
허가권자는 건축허가 시 부여된 조건 사항 이행여부 확인 및 건축 관계자 상호 간의 계약이행여부, 제출되어야 할 서류의 첨부 여부 등을 검토하여 착공신고필증을 교부하게 됩니다.
또한 가스, 전기·통신, 상·하수도 등 지하매설물 관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보하게 되며 착공신고필증 교부 후에는 공사를 착공하고 변경사항이 발생하면 설계변경 절차를 진행하여야 합니다.
건축시공과 공사감리
연면적 합계가 5000㎡이상인 건축물일 경우에는 「건축 기본법」 제25조에 따라 공사감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하여야 하며 공사감리자는 공사일지를 작성하고, 공사의 공정이 일정 진도에 다다랐을 경우(기초공사 시 철근배근 완료 시, 지붕슬래브 배근 완료시, 5층 이상 건축물일 경우 지상 5층마다 상부 슬래브 배근을 완료한 때 등) 감리 중간보고서를, 공사를 완료한 경우에는 감리완료보고서를 건축주에게 제출하여야 하며 사용승인 신청 시 허가기관에 일괄 제출하여야 합니다.
또한 공사감리자는 공사감리를 할 때 법에 위반된 사항을 발견하거나 시공자가 설계도서대로 공사를 하는지 검토하여야 할 의무가 있으며 설계변경의 적정성을 확인하고, 시공계획·예정공정표를 검토·확인해야 합니다.
감리자는 감리용역 계약조건에서 정하는 바에 따라 기본업무를 수행하나 사업주체의 요청에 따라 특별 업무를 수행하기도 합니다. 이때 특별 업무란 사업주체 또는 시공자의 귀책사유로 인하여 추가되는 감리업무, 사업주체의 요청에 의한 특허？ 노하우 등의 사용, 모형 제작, 외부 전문기술자의 자문 등이 해당됩니다.
또한 감리자는 방수·방음·단열시공의 적정성 확보, 시공 상의 안전관리, 건축공사의 질적 향상을 위해 노력해야 합니다.
고의 또는 중대한 과실로 감리를 부실하게 하거나 관계 법령에 위반하여 감리를 함으로써 당해 사업주체 또는 입주자 등에게 피해를 입히는 등 부적절한 상황이 발생한 경우에는 당해 감리자 및 감리원에 대하여 등록말소·면허취소·자격정지· 영업정지 그밖에 필요한 조치를 하도록 요청할 수 있습니다.
사용승인의 절차
건축허가 또는 신고 대상인 건축물의 공사를 완료한 후에는 공사 완료 상태를 점검하고 미비점을 보완하여 「건축법」 제22조 및 동법 시행령 제17조에 의한 사용승인 신청을 하여야 하며 사용승인서를 교부받은 후에 건축물을 사용할 수 있습니다.
사용승인신청서, 공사 감리자를 지정한 경우에는 공사감리완료보고서, 건축허가 도서의 변경 시 설계변경사항이 반영된 최종 공사 완료 도서 등을 허가권자에게 제출하여야 하며 허가권자는 신청서 및 구비서류의 형식·요건, 건축허가 내용 이행여부 등을 검토하여 사용승인 신청일로부터 7일 이내 현장검사를 실시하고 사용승인서를 교부하게 됩니다.
한편 「건축법」 제22조 및 동법 시행령 제17조에 따라 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분에 한하여 그 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난, 방화 등의 기준에 적합한 경우로서 임시사용승인을 신청할 수 있으며 임시 사용승인 기간은 2년 이내로, 대형건축물 등은 기간 연장이 가능합니다.
건축물대장 및 등기의 절차
「건축법」 제22조에 의해 사용승인을 신청한 자는 배치도, 각층의 평면도, 부설 주차장 도면 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 허가권자에게 제출해야 하며 허가권자는 사용승인에 관한 서류에 의하여 건축물대장을 작성하게 됩니다.
공사 완료 후 건축물대장 기재 신청서에 건축물 현황도와 현황 측량성과도를 첨부하여 제출하여야 하며 허가권자는 신청내용과 실제 현황이 일치하는지 여부, 건축법령에 의한 규정에 적합한지 여부를 확인하여 건축물대장에 등재하게 됩니다.
사용승인일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 등기신청서를 작성하여 건축물 관리대장등본, 등록·취득세 영수증, 주민등록등본, 인감증명 등을 첨부하여 제출하게 되면 그 실제 여부를 판단해 등기부상에 기입함으로써 건축물 소유권 보존등기의 절차가 마무리됩니다.
건축물 유지관리하는 방법
21층 이상의 공동주택 또는 연면적 5만㎡이상의 건축물 또는 연면적 5천㎡ 이상의 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 종합병원, 숙박시설 등은 안전 및 유지관리계획을 수립하고, 6개월에 1회 정기점검과 2년에 1회 이상의 정밀점검을 실시하여야 합니다.
오늘은 도시 건축 (건축허가 및 신고대상, 철거대상 등)에 대해서 알아보았습니다.
모르면 당합니다.
공법은 돈이다.
오늘도 성공하는 하루되세요~
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