도시계획 건축인허가 - 도시계획의 모든 것 , 도시계획시설 투자방법

 

요즘 장기미집행 도시계획시설 일몰제로 시끌시끌 하죠?

오늘은 도시계획의 꽃 도시계획의 모든 것 , 도시계획시설 투자방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

도시계획의 모든 것

 

 

도시계획이란?

 

감정평가조사의 기본 내용을 보면 토지이용계획과 밀접한 관계가 있는데, 이를 알기 위해서는 국토의 계획과 이용에 관한 법률을 비롯한 각종 법에서 정한 규제사항이 주를 이룬다. 용도지역과 관련한 법의 내용과 토지를 어떻게 효율적으로 관리하여 개발할지를 결정하는 도시계획을 중심으로 내용을 이어가고자 한다.

 

 

 

 

도시계획이란 용도지역, 지구, 구역에 관한계획, 도시기반시설에 관한 계획, 도시개발사업에 관한 계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획을 말한다.

 

도시계획도 단계별로 구분이 가능한데, 광역도시계획은 광역계획권의 장기 발전방향을 제시하는 도시기본계획의 상위계획이다. 수도권 광역도시 계획의 대상지역은 서울특별시, 인천광역시, 경기도의 전체 행정구역을 대상으로 하고 있으며, 광역도시계획의 수립을 위한 세부사항은 광역도시수립 지침에서 정하고 있다.

 

다음으로 도시기본계획은 관할구역에 대하여 20년을 단위로 하여 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시 하는 종합적인 계획으로서, 도시관리계획 수립에 지침이 되는 계획을 말하며 정책방향을 정하는 장기계획을 말한다. 도시관리계획은 토지의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 안보, 문화 등에 관한 구체적인 계획을 말한다.

 

물론 도시기본계획을 안다고 대단한 정보가 생기는 것은 아니지만, 지역선정에 있어 각종 개발계획을 보는 시야를 넓혀주는 교과서나 나침반 정도로 생각하면 좋을 듯하다. 기본적으로 도시기본계획 중 토지이용계획에 나와 있는 도시기본구상도, 시가화예정용지 배분도, 단계별개발계획도 등을 살펴보며 지역을 선정하고, 여기에 도시계획, 부동산 포털 사이트와 다른 정보 등을 종합하여 지역을 선정하면 좋겠다.

 

유료경매사이트에서 재개발 관련 사건정보를 별도로 제공하는 곳도 있으나, 이는 제한적이기 때문에 결국 본인이 별도로 자기의 관심지역을 체크해 가며, 여러 노력을 통해 자신만의 지역을 선정하면 투자하는 것도 좋은 방법이다. 도시기본계획과 현지답사, 부동산중개소를 통해 대략적인 개발예정용지의 위치를 확인했다면 예정지 안쪽보다는 주변지역의 땅을 매입하는 게 좋다.

 

국가 정책사업 개발예정지는 계획이 확정되면 감정평가액에 따라 시가 이하의 가격에 수용될 위험요소를 안고 있기 때문이다. 개발예정지 주변이라고 해서 무턱대고 매입하는 것도 금물인데, 대규모 개발예정지의 경우, 주변 땅이 개발행위제한지역이나 완충녹지, 공원용지 등으로 묶일 가능성이 있기 때문이다.

 

이 경우 대개 개발예정지 경계선으로부터 1~2㎞ 안팎의 도로변 임야나 논밭을 노리는 게 좋다. 후광효과로 개발수요가 많아져 땅값이 오를 가능성이 비교적 큰 곳이기 때문이다. 이때 개발예정지 뒤편보다는 입구 쪽의 땅에 투자 하는 게 좋은데, 이유는 입구 쪽이 주 동선이라서 향후 개발 수요가 두터운 편이기 때문이다.

 

현지 부동산중개소에서는 도시기본계획에 반영된 시가화예정용지의 위치를 비교적 정확하게 파악하고 있는 경우가 많다. 해당 지자체가 계획수립을 위한 사전절차로 측량 등을 실시하는데, 이때 대부분 위치가 비교적 정확하게 노출되게 마련이기 때문이다. 시가화예정용지와 함께 도로교통계획도 살펴봐야 한다.

 

도시기본계획은 지자체의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이며 도시관리계획 수립의 지침이 되는 자료로써 지도만 잘 살펴도 투자에 도움이 되는 고급정보일 가능성이 높다. 물론 지자체 개발 계획안 모두 100% 신뢰할 수 있는 정보는 아니다. 5년마다 개발계획을 수정하고 중앙정부 협의 절차와 자체예산 집행여부에 따라 개발계획이 무산되거나 연기되기도 하지만, 도시계획을 입안하기 전에 주민 공람공고나 지가조사를 하기 때문에 이 시점에서 발 빠른 정보를 얻는다면 첫차행 투자의 묘미를 얻을 수 있다.

 

임야가 주거지로 용도 변경되거나 주거지가 상업지로 바뀌면 땅의 가치가 치솟는 것은 당연지사로, 단기적인 시세차익만을 노리기보다는 중장기적 관점으로 투자 타이밍을 맞춘다면 부동산 투자에 성공할 가능성이 높다.

 

도시기본계획에는 해당 지자체가 자체적으로 추진하는 도시계획도로는 물론 광역교통계획도 담겨 있다. 이를 참고하면 향후 어디에 어떤 도로가 뚫릴지 미리 파악해 볼 수 있다. 도로 등 교통시설의 신설과 확장은 땅값 상승의 직접적인 재료가 된다. 지금은 이름 없는 논밭이라도 향후 도로가 뚫리면 가치가 달라진다는 말이다.

 

지자체 홈페이지 도시계획관련 자료에 PDF 파일로 저장돼 있고 일반인 누구나 열람할 수 있다. 시중의 일부 지도판매상은 전국의 도시기본계획도를 5만, 2만5천, 5천분의 1 지도에 지형도를 합성해 지도에 입혀 판매를 하는데, 향후 지자체의 개발계획을 한눈에 파악할 수 있어 도움이 되기도 한다.

경관계획이란?

 

지역의 자연경관 및 역사·문화경관, 도시·농산어촌의 우수한 경관을 보전하고, 훼손된 경관을 개선·복원함과 동시에 새로운 경관을 개성 있게 창출하기 위한 기본구상 및 정책방향을 설정하고, 이에 대한 실행방안 등을 제시하는 해당 지방자치단체의 자치적 법정계획이다.

 

경관계획은 시·도 및 인구 10만 명을 초과하는 시·군에서 반드시 수립하여야 하며, 해당 지역의 도시기본계획에 부합되어야 한다. 경관계획은 경관을 보전·관리 및 형성하는 수단으로써 경관사업, 경관협정 및 경관심의 및 경관조례 등을 통한 행정적, 기술적, 재정적 지원을 포함한다.

 

 

 

경관계획에는 다음 사항이 포함되어야 한다.

 

 

경관계획의 기본방향 및 목표에 관한 사항

 

경관자원의 조사 및 평가에 관한 사항

경관구조의 설정에 관한 사항

 

중점적으로 경관을 보전·관리 및 형성하여야 할 구역(중점경관관리구역)의 관리에 관한 사항

 

경관지구와 미관지구의 관리 및 운용에 관한 사항

 

경관사업의 추진에 관한 사항

 

경관협정의 관리 및 운영에 관한 사항

 

경관관리의 행정체계 및 실천방안에 관한 사항

 

자연 경관, 시가지 경관 및 농산어촌 경관 등 특정한 경관 유형 또는 건축물, 가로(街路), 공원 및 녹지 등 특정한 경관 요소의 관리에 관한 사항

 

경관계획의 시행을 위한 재원조달 및 단계적 추진에 관한 사항

 

그 밖에 경관의 보전·관리 및 형성에 관한 사항으로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 사항

 

 

경관계획은 계획의 목적과 내용적 범위, 계획수준, 계획수립주체에 따라 도 경관계획, 시군경관계획, 특정경관계획으로 구분할 수 있다.

 

 

도경관계획 : 도 관할구역 전체에 대한 경관계획의 목표를 제시하고, 주요 경관권역, 경관축, 경관거점 등을 설정하며, 경관을 보전, 관리 및 형성하기 위한 기본방향 및 기본방침을 제시하는 계획

 

 

시·군경관계획 : 시(특별시·광역시 및 특별자치시 포함)·군 관할구역 전체에 대한 경관계획의 기본방향을 제시하고, 구체적인 장소를 대상으로 경관 보전·관리 및 형성을 위한 실행계획 등을 제시하는 계획

 

 

특정경관계획 : 관할지역의 특정한 경관유형(산림, 수변, 가로, 농산어촌, 역사문화, 시가지 등)이나 특정한 경관요소(야간경관, 색채, 옥외광고물, 공공시설물 등)를 대상으로 경관의 보전·관리 및 형성을 위한 실행방안을 제시하는 계획

 

 

다음은 경관지구에 대해서 알아보자.

 

경관지구란?

 

경관을 보호·형성하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이다.

경관지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나로, 그 지정 및 변경은 도시관리계획의 결정을 통해 이루어진다. 여기서 경관(景觀)이란 도시경관을 의미하며 이는 도시 공간에서 지형, 수목, 건축물, 도로 따위의 구성물이 어우러져 만들어 내는 지역 경치의 특색을 뜻한다.

 

경관지구란 도시의 경관을 보호·형성하기 위하여 지정하는 지역으로, 2000년 7월부터 도시계획법에 따라 기존 풍치지구가 경관지구로 용어가 바뀌었다.

경관지구는 경관보호 대상과 지역특성에 적합하게 운용할 수 있도록 `자연경관지구', `문화재주변경관지구', `시계(市界)경관지구', `시가지경관지구', `수변(水邊)경관지구', '조망권경관지구' 등 6개로 세분화되어있다.

 

 

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 목적에 따라 경관지구를 필요시 지방자치조례에 의해 세분하여 지정할 수 있도록 하고 있다. 「서울시특별시 도시계획조례」에서는 경관지구를 다음과 같이 세분화하고 있다.

 

 

자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구

 

수변경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구

 

시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구

 

시계(視界)경관지구 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 외곽지역의 양호한 주거환경을 확보하기 위하여 필요한 지구

 

 

경관지구 안에서는 지정 목적에 따라 건축제한을 할 수 있으며, 그 지구의 경관 보호·형성에 장애가 된다고 인정되는 건축물 범위, 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지안의 조경 등은 해당 지방자치단체의 도시계획조례로 정하도록 하고 있다.

 

 

 

 

도시계획으로 본 투자방법

 

1) 지역 선정하기

① 주거환경정비, 재개발, 역세권 등의 사업부지를 세부적으로 선정한다.
② 애매한 지역은 과감하게 정리하고, 여기다 싶은 곳을 구체적으로 선정한다!

 

 

2) 지역과 관련된 물건 검색하기 → 주기적으로 하되, 집중하여 잘 정리해 두기

 

3) 권리분석/물건분석/법적요건 검토하기 → 개발계획, 농취증발급, 자금대출 등

 

4) 현장조사 → 하루에 걸쳐 다양한 물건 동시에 보기, 지인과 함께 움직이기

 

5) 마무리 → 자료정리, 자금확보, 예상낙찰율 산정 등

 

6) 입찰하기 이후 경매절차대로 진행

 

 

감정평가액 산정 쉽게 이해하기

 

감정평가금액의 실거래가와의 상이한 문제와 경매기간의 다수 시일이 소요되는 문제로 인해 부동산 거래가격이 혼선되어 낙찰대금 미납의 주된 사유가 되고 있다. 경매관련 논문을 쓰면서 낙찰대금 미납사례를 분석해 본 결과 실거래가를 제대로 파악하지 못해 미납한 경우가 3건 중의 1건 정도 되었다.

 

이는 다른 입찰자보다 낙찰금액을 10% 이상 더 쓴 금액으로 급매가 보다 높은 금액을 쓴 것으로 추정된다. 그 중 다세대의 경우는 44%나 된다는 점은 그 만큼 감정가액 문제가 있다는 점을 보여 주므로, 입찰예정자는 입찰가 산정에 신중해야 한다.

 

아파트를 보면 강북구 하계동 아파트(2013-OOOO사건)의 경우 2014년 1월 6일 최저가 212,800,000원(80%)에 감정가를 넘는 273,120,000원(102.7%) 입찰금액을 써내, 비록 17명이 응찰한 사건에서 최고가매수인이 되었음에도 불구하고 차순위가 247,457,000원(93.0%)에 입찰하여 2,560만원 차이가 나 보증금을 포기했을 것으로 추정된다.

이처럼 아파트의 경우 주상복합이나 세대수가 적은 아파트나 대형평수 아파트와 1~2층 저층부아파트 등이 감정평가액이 실제 거래되는 금액 보다 높게 나오고 있다. 금천구 시흥동 다세대(2012-OOOO사건)의 경우 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰 후, 215,000,000원(86.0%)에 되었지만 대금을 미납하였고, 결국 188,888,000원(75.5%)에 낙찰되었다.

최종 낙찰금액을 보면 감정가에 6,100만원 정도 싸게 구입한 것으로 보일 수는 있으나, 동일 평형의 물건이 2억원에 실거래가 신고가 있다는 점을 볼 때 싸게 매입했다고 보기도 어렵다. 비록 다세대의 경우 실거래가가 많이 없고 유사한 물건이 없기 때문에 감정가를 추정하기가 곤란할 수도 있겠지만, 과한 감정평가로 인해 피해자가 생길 수 있기 때문에 신중해야 한다.

 

 

 

 

다세대 지하의 경우는 더 심하다. 동작구 상도동 다세대 지하(2013-OOOO사건)의경우 감정가 100,000,000원에서 68,099,000원(68.1%)에 입찰하였지만 결국 포기하였고, 다음 기일에 54,321,000(54.3%)에 낙찰되었다. 통상적으로 지하층의 경우50%~60%대에서 낙찰되는 점을 미루어 볼 때, 감정평가액이 상당히 과함을 알 수 있는 대목이다.

예로 경매입찰자 10명 중 9명은 부동산에 대한 전반적인 이해나 경매 감정평가액 산정에 대한 이해, 주변지역 거주하여 시세파악에 대한 이해 등이 있어 이를 감안하여 금액을 적어내지만, 이에 대한 이해가 부족한 1명은 실수를 하고 있다는 것이다.

 

낙찰대금을 미납하게 되면, 매수인의 보증금은 전액 배당에 흡수되는데 이에 대한 이익은 배당받는 권리자(채권자, 임차인, 소유자 등)에게 그대로 돌아간다. 채권자의 입장에서 보면 채권회수에 다소 시일이 더 소요될 수 있으나, 추가적인 이익을 기대해 볼 때 미납하기를 바랄 수도 있다. 감정평가는 통상 관할법원에 등록된 감정평가사무소에 순환하여 진행하여 평가하고 있는데, 이에 대한 과한 평가부분에 대해서 주의해야 한다.

일반입찰자 중에는 부동산이나 경매에 대한 지식이 많질 않아 감정평가액이 실제 거래되는 일반적인 가격으로 오해하는 경우가 있다. 이런 오해가 없도록 법원에서도 신경을 기할 필요가 있는데 예로 대급을 미납한 매수인을 중심으로 그 사안을 연구하여, 이 중 실거래가를 감정평가액으로 오인하고 입찰을 했다가 보증금 손해 본 사건에 대한 검토가 필요하다.

채권자에 입장만 고려하여 높게 산정할 것이 아니라 기존 경매사례를 비교하여 현실성 있는 금액을 책정할 필요가 있다. 주상복합이나 세대수가 적은 아파트나 대형평수 아파트와 1~2층 저층부아파트, 다세대의 지하층 등의 감정평가에 있어서 신중을 기할 필요가 있다.

 

 

감정평가서 내용을 살펴보면 강서구 화곡동 다세대(2013-OOOO사건)의 경우 “본 건은 위치, 부근의 상황, 단지규모, 구조, 사용자제, 층별 및 향별 효용성, 인근 다세대 주택의 정상적인 가격수준, 인근 평가전례, 기타 가격형성 상의 제요인 등을 종합 고려하여 구분건물과 토지의 소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법으로 평가하였음”으로 종합의견을 내리고 구분건물의 감정평가요항표와 현장사진만 제시하며 금액평가에 대한 유사부동산의 사례조차 없다.

최소한 서초구 방배동 다세대(2013-OOOO사건)의 경우처럼 인근 부동산의 거래사례를 비교하여 가로조건, 접근조건, 환경조건 등의 외부요인과 건물의 노후도, 시공상태 등의 건물요인과 층별, 주차장의 유무 등의 개별요인 등을 고려하고 인근 평가전례 등을 감안한 감정평가액 산정이 필요하다. 부동산의 감정평가 방식에는 여러 가지 있지만, 최소한 주거시설의 경우에는 기준가치를 시장가치로 평가하여 입찰예정자에게 다양한 정보를 제공하여 최초 감정가 산정에 대한 신뢰를 높여야 할 것이다.

 

 

오늘은 도시계획의 모든 것 , 도시계획시설 투자방법에 대해서 알아보았습니다.

개인이 투자로 접근할 수 있는 도시계획시설은 많습니다.

도시계획 시설만  잘 연구 하신다면 재미 볼 수 있는 부분 입니다.

오늘도 성공하는 하루되세요~~