도시계획 건축인허가 - 택지개발사업의 모든 것, 택지조성사업,

오늘은 택지개발사업의 모든 것, 택지조성사업에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

택지란?

택지란 일반적으로 주거용 또는 부수 건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 말하며, 법률상으로는 「택지개발 촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.

주택건설용지는 공공택지와 민간택지로 나눌 수 있다. 공공택지란 주로 공공기관에서 조성한 택지로서 국민주택건설 또는 대지조성사업, 택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대주택단지 조성사업, 도시개발사업, 경제 자유구역 개발사업 등의 공공사업에 의해 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다. 민간택지란 민간업체가 조성하여 사적 영리를 추구하는 사업에 의한 택지를 말한다.

공공시설용지란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도로, 철도, 수도, 하천 등의 기반시설과 주거편익시설(어린이놀이터, 노인정 등), 자족기능확보시설(판매·업무·의료시설, 벤처기업집적시설 등), 공공시설 등의 관리시설 등 다양한 시설을 포함한다.

 

대지와 대(垈)의 구분

대지(垈地) : 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의해 개별 필지로 구획된 토지를 말하며, 필지 중 건축행위가 가능한 필지를 의미한다.

 

대(垈) : 흔히 대를 대지로 혼동하여 사용하기도 하지만 대란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 근거한 토지 분류의 한 유형으로 28개 지목 중 하나이다. 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화 시설과 이에 접속된 부속 시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계 법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지를 말한다. 즉, 건축물이 있거나 지을 수 있는 땅으로 볼 수 있다.

 

 

토지 공(供)개념

토지 공개념은 토지는 그 성격상 단순한 상품으로 다룰 것이 아니라 자원으로서 다루고 토지가 갖는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 함께 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지 철학이다.

애덤 스미스(Adam Smit), 데이비드 리카도(David Ricardo), 존 스튜어트 밀(John Stuart Mill) 등의 경제학자들은 토지의 사유권 보장을 비판하고 공공성을 강조하여 땅 주인이 받는 불로소득을 비판했다. 1919년 제정된 독일 바이마르 헌법에서도 “토지의 경작과 이용은 토지소유자의 공동체에 대한 의무다. 노동과 자본 투하 없이 이루어지는 토지 가격 상승은 전체의 이익을 위해 이용돼야 한다.”라고 밝히고 있다.

 

이러한 토지공개념은 토지의 소유 및 이용의 제한 외에도, 제대로 인한 수익의 제한, 토지 처분의 제한 등의 형태로도 적용될 수 있다. 이 조항을 원용해 여러 나라들이 사회 전체의 복리를 위해 토지소유권 등을 제한할 수 있는 법적 근거를 마련해 놓고 있다.

 

우리나라 헌법 제122조에서는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”라고 규정하고 있다. 민법에서는 “개인의 소유 권리라도 권리는 남용하지 못하며, 개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

 

우리나라에서는 1980년대 후반 부동산 투기 억제를 위해 유휴지의 가격 상승분에 최대 50%의 세금을 부과하는 「토지초과이득세법」, 특별시와 광역시 내 개인택지 중 200평을 초과한 땅에 대해 부담금을 부과하는 ‘택지소유 상한제’, 택지·관광단지 조성 등 개발사업 시행자로부터 개발이익의 50%를 환수하는 ‘개발이익환수제’ 등 토지공개념 관련 법·제도를 마련하였으나, ‘토지초과이득세법’ 및 ‘택지소유 상한제’는 재산권 침해 등의 이유로 위헌 또는 헌법불합치 결정을 받아 폐기된 바 있다. 현재 토지거래허가제, 종합부동산세, 용도지역·지구 지정을 통한 토지이용 규제 등의 제도에서 토지공개념이 반영되고 있다.

 

 

 

택지개발계획

택지개발계획이란 택지개발사업 1)을 시행하기 위하여 도시지역 2)과 그 주변지역 중 국토교통부 장관 또는 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도 지사(이하 "지정권자")가 지정·고시하는 택지개발지구를 지정하기 위한 계획을 말합니다.

지정권자는 택지개발지구를 지정하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 택지개발계획을 수립하여야 합니다.

 

개발계획의 개요

 

개발기간

 

토지이용에 관한 계획 및 주요 기반시설의 설치계획

 

수용할 토지 등의 소재지, 지번(地番) 및 지목(地目), 면적, 소유권 및 소유권 외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명·주소

 

 

 

택지개발 촉진법

 

도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위해 주택건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정한 법률. 1980년 12월 31일 제정됐다. 지방자치단체, 주택공사, 토지개발공사를 비롯 민간업체가 택지를 개발할 때는 이 법에서 규정한 절차 및 지침에 따라야 한다. 택지개발에 필요한 기준지가 고시, 토지수용과 개발 후 매각방법에 대한 근거를 두고 있다. 택지개발은 국가, 지방자치단체, 토지개발공사, 주택공사 중에서 건설부장관이 지정하는 자가 시행하는데 택지개발계획을 수립, 건설부장관의 승인을 얻어야 한다.

 

 

택지개발사업

일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말하며, 이러한 택지개발사업을 시행하기 위하여 도시지역과 그 주변지역에 대해서 지정·고시하는 지구를 택지개발지 구라 한다.

1970~80년대의 도시지역에서는 주택수요의 증가 및 부동산 투기 등으로 인한 주택 가격 폭등으로 인해 심각한 주택난이 발생하였으며, 이를 해소하기 위해서 대규모 택지를 저렴한 가격으로 공급할 수 있는 택지개발사업을 규정한 「택지개발 촉진법」이 제정되었다.

 

택지개발사업을 시행하기 위해서는 해당 지역을 택지개발지구로 지정하고 사업시행자를 지정하여 택지개발계획을 수립해야 한다. 이러한 택지개발지구는 「주거 기본법」에 의한 주거 종합계획 중 주택·택지의 수요·공급 및 관리에 관한 사항에서 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위해 필요한 지역에 대해 특별시장·광역시장 도지사 또는 특별자치도 지사(둘 이상의 특별시·광역시·도 또는 특별자치도에 걸치는 경우에는 관계 시·도지사가 협의하여 지정권자 지정)가 관계 행정기관과의 협의, 시장·군수 또는 자치구 구청장 의견청취, 주택정책심의위원회(시·도 주거정책 심의 위원회) 심의를 거쳐 지정하게 된다. 택지개발지구의 지정 또는 해제가 있은 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 본다.

 

택지개발 예정지구 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 택지개발지구에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 「택지개발 촉진법 시행령」에서 규정하는 행위를 하고자 하는 자는 특별자치도 지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야 한다.

택지개발사업은 다음 중에서 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 자가 시행한다.

 

국가·지방자치단체

 

「한국 토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

 

「지방공기업법」에 의한 지방공사

 

「주택법」 따른 등록업자(주택건설 등 사업자) 중 지정하고자 하는 택지개발지구의 토지면적 중 규정된 비율 이상의 토지를 소유하거나, 소유권 이전계약을 체결하고 도시지역의 주택난 해소를 위한 공익성 확보 등 대통령령이 정하는 요건과 절차에 따라 국가·지방자치단체 내지 한국토지주택공사, 지방공사에 해당하는 자(공공시행자)와 공동으로 개발사업을 시행하는 자

 

주택건설등 사업자로서 공공시행자와 협약을 체결하여 공동으로 개발사업을 시행하는 자 또는 공공시행자와 주택건설등 사업자가 공동으로 출자하여 설립한 법인 지정권자가 택지개발지구를 지정하고자 하는 때에는 개발계획의 개요, 기간, 토지이용계획, 주요 기반시설 설치계획, 토지 수용 등의 내용을 포함하여 택지개발계획을 수립하여야 하며, 시행자는 규정된 바에 따라 택지개발사업 실시계획(지구단위계획 및 택지의 공급에 관한 계획까지 포함)을 작성하고, 지정권자가 아닌 시행자는 지정권자의 승인을 받아야 한다.

 

시행자는 택지개발지구에서 택지개발사업을 시행하기 위하여 필요시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정하는 토지·물건 또는 권리를 수용하거나 사용할 수 있다. 별도의 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지 등의 수용에 관하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.

 

또한 「택지개발 촉진법 시행령」에서 규정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 실시할 수도 있다. 준공검사 이후 택지의 공급은 승인받은 택지개발사업 실시설계에 따라 국민주택규모의 주택(임대주택을 포함) 건설용지와 그 밖의 주택건설용지 및 공공시설용지로 구분하여 공급한다. 이때 공공시설용지를 재외하고는 국민주택규모의 주택건설용지로 우선 공급하고, 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 시행자는 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있다.

 

택지개발사업으로 공급되는 택지의 조성원가는 택지 공급자가 공시하도록 하고 있으며, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 별도 규정된 일부 경우를 제외하고는 조성된 택지의 소유권 이전등기 시까지 그 택지에 대한 권리에 대한 전매가 제한된다.

 

택지개발사업의 도입 배경

 

1960년대 이후 우리나라는 도시화가 급격히 이루어지면서 주택지 수요가 급증하여 기존의 「도시계획법」에 의한 방법으로는 택지의 공급이 절대적으로 부족하였습니다. 이에 1966년 「토지구획정리사업법」을 제정하여 1980년대 초까지 토지구획정리사업으로 택지를 공급해 왔으나 토지구획정리사업이 주로 필지를 정형화하고 최소한의 기반시설 설치를 목적으로 함에 따라 대규모 신시가지나 신도시 개발에는 적합하지 않았습니다.

이에 따라 대규모 주택건설에 필요한 택지를 원활하게 공급하기 위하여 「택지개발 촉진법」을 제정하였으며, 이 법을 근거로 택지개발사업을 시행하게 되었습니다.

 

택지개발사업은 ‘택지개발 예정지구 지정 – 실시계획 작성 - 택지개발사업 시행’ 순으로 진행됩니다.

 

 

택지개발지구 지정

특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도 지사는 「주거 기본법」 제5조에 따른 주거 종합계획 중 주택·택지의 수요·공급 및 관리에 관한 사항에서 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 택지개발지구로 지정할 수 있습니다. 국토교통부 장관은 국가가 택지개발사업을 실시할 필요가 있는 경우와 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우에는 위의 사항에 해당하지 않더라도 택지개발지구를 지정할 수 있습니다(특별자치도 제외).

한편 국가ㆍ지방자치단체, 한국 토지주택공사, 지방공사 등은 지정권자에게 택지개발지구의 지정을 제안할 수 있습니다.

택지개발지구 지정을 위해서는 미리 택지개발지구로 지정할 토지, 건축물, 그 밖에 택지개발지구 지정에 필요한 사항에 관하여 조사하여야 하며, 이를 공고하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 합니다.

이후 택지개발계획을 포함한 관련 서류를 마련하여 관계 중앙행정기관의 장(특별자치도 지사의 경우에는 관계 행정기관의 장)과 협의하고 해당 시장(지정권자가 국토교통부 장관인 경우에는 시·도지사를 포함)·군수 또는 자치구의 구청장의 의견(특별자치도지사의 경우에는 제외)을 들은 후 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회)의 심의를 거쳐야 합니다.

택지개발지구를 지정하였을 때에는 택지개발지구의 명칭, 위치, 지정된 면적 및 택지개발계획을 관보에 고시하고, 시장(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 특별시장과 광역시장을 포함)·군수 또는 자치구의 구청장에게 그 내용을 송부하여 일반인이 열람할 수 있게 하여야 합니다.

 

 

실시계획 작성

지정권자는 국가·지방자치단체, 한국 토지주택공사, 지방공사 등 사업시행자를 지정하여 추진하도록 합니다. 사업시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 택지개발사업 실시계획을 작성하며, 지정권자가 아닌 시행자는 실시계획에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 합니다. 실시계획에는 지구단위계획과 택지의 공급에 관한 계획이 포함되어야 합니다.

지정권자가 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 이를 고시하고, 시행자 및 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장(특별자치도 지사의 경우에는 시행자)에게 그 사실을 통지하여야 합니다.

지정권자가 토지 등의 수용이 필요한 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 사업시행자의 성명, 사업의 종류 및 수용할 토지 등의 세목(細目)을 관보에 고시하고, 그 토지 등의 소유자 및 권리자에게 이를 통지하여야 합니다.

 

 

택지개발사업 시행

마지막으로 사업시행단계에서는 택지개발사업 시행자가 토지보상 또는 수용 절차를 거쳐 택지를 매입한 후 공사 착공을 위한 실시설계도서를 작성하여 공사를 시행하고, 택지개발사업이 완료된 때에는 지정권자로부터 준공검사를 받아야 하며, 구청장은 택지개발사업이 준공된 지구에 대하여 실시계획에 포함된 지구단위계획으로 관리하게 됩니다.

 

 

 

택지개발 예정지구

 

아파트 등 주택을 안정적으로 공급하기 위해 공공기관이 민간 건설업체에 분양하기 전에 미리 조성하는 공공택지를 말한다. 일반인들이 주택을 짓는 민간택지와는 달리 공공주택을 개발하기 때문에 주택 토지공사(LH)/지방자치단체 등 공공기관이 사업시행을 맡는다. 택지개발 예정지구는 이들 공공기관이 도로와 상하수도 등 주요 시설을 같이 조성하기 때문에 민간택지에 집을 짓는 것보다 훨씬 유리하다. 때문에 택지가 조성되고 분양공고가 나면 입지가 좋은 지역 순으로 민간 건설업체가 몰린다. 80년 말 제정된 택지개발 촉진법에 따라 81년 4월 처음 성남시 하대원 지구 2만 2000평과 수원 메탄 지구 6만 평을 지정된 이래로 98년 지금까지 536개 지구에 1억 1273만 평이 택지개발예정지구로 지정됐다.

 

 

 

 

오늘은 택지개발에 대해서 알아보았습니다.

택지개발에 재미들리면 큰 부자가 됩니다.

오늘도 성공하는 하루되세요~