도시계획 건축인허가 - 도시관리계획의 용도지역, 용도 구역, 용도지구 등

오늘은 도시관리계획의 용도지역, 용도 구역, 용도지구 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

도시관리계획이란?

도시관리계획이란, 도시의 개발·정비 및 보전을 위하여 상위계획인 광역도시계획 및 도시기본계획에서 제시된 도시의 장기적인 발전 방향을 도시공간에 구체화하는 법정 도시계획으로서 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말합니다.

1) 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
2) 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
3) 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
4) 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
5) 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
6) 입지규제 최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제 최소구역 계획

도시관리계획의 목표연도는 계획수립 기준년도로부터 장래 10년을 기준으로 하며, 연도의 끝자리는 0년 또는 5년으로 하게 됩니다. 도시의 급격한 여건변화 등으로 인하여 상위계획인 도시기본계획을 다시 수립하는 경우, 도시관리계획을 재검토하고 목표년도는 도시기본계획의 재검토 시점으로부터 장래 10년으로 설정하게 됩니다.

도시관리계획은 주민들의 건축행위 시 건폐율, 용적률, 층수 등과 도시계획시설의 저촉여부에 대해 직접적인 적용을 받게 되는 법정계획입니다.

 

 

 

❚ 도시관리계획의 수립절차

구청장(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사·시장·군수)이 도시관리계획의 수립을 위해 기초조사를 실시하여 도시관리계획(안)을 작성하게 됩니다. 공청회를 개최하는 대신 14일간 공고하여 당해 도시관리계획(안)에 대하여 이해관계자 및 주민들이 의견을 수렴하고 제시된 의견이 타당하다고 인정될 경우에는 도시관리계획(안)에 반영하게 됩니다.

이후 구청장이 시장에게 결정신청을 하면 특별시장은 관계부서 협의 및 시도시 계획위원회 심의를 거쳐 도시관리계획을 결정·고시하게 됩니다.

 

도시관리계획이 결정·고시가 되면 이와 동시 또는 2년 이내에 지적이 표시된 지형도(축척 1/500 ~ 1/1,500)에 도시관리계획 사항을 표시하여 지형도면을 고시하게 되고 이때부터 도시관리계획 결정 효력이 발생하게 됩니다.

 

주민들은 지형도면 고시의 내용을 기반으로 하여 작성된 ‘토지이용계획 확인서’를 민원으로 발급받거나 ‘토지이용 규제정보시스템’을 열람하여 개별토지에 대한 각종 법적 규제내용을 확인할 수 있습니다.

 

한편, 도시관리계획은 필요에 따라 주민들이 제안할 수도 있습니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제24조에 의하면 주민은 다음 2가지 사항에 대하여 도시관리계획을 입안할 수 있는 자(지자체)에게 도시관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

1) 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항
2) 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

주민이 도시관리계획의 입안을 제안할 경우 일정 양식의 도시관리계획 도서와 계획 설명서를 제출해야 합니다. 주민으로부터 도시관리계획의 입안을 제안받은 구청장은 제안일로부터 60일 이내에 도시관리계획으로의 입안 여부를 제안자에게 통보해 주게 됩니다.

도시관리계획의 입안 제안을 받은 구청장은 도시관리계획으로의 입안여부를 결정하는 데 있어서 필요한 경우 지방도시계획위원회의 자문을 구할 수 있으며, 제안된 도시관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있습니다.

 

용도구역

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도구역은 각각 개별법에 의해 관리된다.

시가화 조정구역의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 수산자원보호구역의 경우 「수산자원관리법」, 개발제한구역의 경우 「개발제한구역 법」, 도시자연공원구역의 경우 「도시공원법」에서 용도구역 내 행위제한 등을 따로 규정하고 있다.

 

 

용도구역의 종류

 

1. 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 국토교통부 장관이 지정하는 용도구역

 

2. 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있을 경우 시·도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 명 이상의 대도시의 시장)이 지정하는 용도구역

 

3. 시가화 조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 국토교통부 장관이 지정하는 용도구역

 

4. 수산자원보호구역 : 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대해 해양수산부 장관이 지정하는 용도구역

 

5. 입지규제 최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토교통부 장관이 지정하는 용도구역

 

 

 

용도지구

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

국토교통부 장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정하며, 필요하다고 인정되면 시행령에 따라 용도지구를 세분화하여 지정하거나 변경할 수 있다. 용도지구 중 경관지구·미관지구·특정용도제한 지구의 경우 조례를 통하여 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다.

 

용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 취락지구, 개발 진흥지구 등 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.

시·도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요하면 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적, 건축이나 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 지역에 필요한 용도지구를 추가할 수 있으며, 다음 기준을 따라야 한다.

1. 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역·용도지구 또는 용도구역만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것

2. 용도지구 안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것

3. 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것

 

 

 

용도지구의 종류

 

1. 경관지구 : 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구

2. 미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

3. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

4. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

5. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

6. 보존지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

7. 시설보호지구 : 학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구

8. 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

9. 개발 진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

10. 특정용도제한지구 : 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

 

 

 

 

용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역은 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같이 구분되며, 각각의 대분류는 다시 세분되어 지정될 수 있다.

도시관리계획으로 용도지역이 정해지면 국가 또는 지방자치단체는 정하여진 용도지역의 효율적인 이용 및 관리를 위하여 당해 용도지역에 관한 개발·정비 및 보전에 필요한 조치를 강구하여야 한다.

 

용도지역별 용도·건폐율·용적률 기준은 지정된 용도지역의 대분류 혹은 그 세분에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정의되며, 이러한 기준 하에서 지방자치조례 등을 통해 보다 구체화할 수 있게 되어있다.

 

 

 

용도지역의 종류

 

1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

 

2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

 

3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

 

4. 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

 

 

용도지역 지구제

 

용도지역 지구제는 토지의 경제적·효율적 이용과 공공의 복지증진을 도모하기 위하여 토지이용을 규제·유도하기 위한 수단으로 정의할 수 있다. 용도지역지구제는 크게 토지의 이용 및 건축물의 규모를 제한하는 용도지역제와, 용도지역제의 제한을 강화 또는 완화 적용함으로써 용도지역제를 보완하는 성격을 갖는 용도 지구제로 구분된다. 용도지역 지구제의 가장 큰 단점으로 토지이용에 대한 경직성을 들 수 있는데, 이를 보완하기 위하여 지구단위계획과 같은 계획 단위개발(PUD) 등이 이용되고 있다.

 

 

 

용적률이란?

대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말한다.

용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 다만, 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

 

용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용되며 특히 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 시행령과 「서울특별시 도시계획조례」 등에서 용도지역·용도지구 별 건축물에 대한 용적률의 법적인 한도가 규정되어 있다.

 

또한 대지 내 공지, 보행공간 조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률에 대한 완화 내지 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있다.

기준용적률, 허용용적률, 상한 용적률의 개념은 지구단위계획구역에서의 용적률계획을 위해 「건축법」상 용적률의 개념을 세분한 것으로 「서울특별시 도시계획조례 시행규칙」에서 다음과 같이 정의된다.

 

1. 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획조례」의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

 

2. 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

3. 상한용적률 : 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납(寄附採納)하거나 또는 설치·조성하여 기부채납 하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

 

기준용적률, 허용용적률, 상한 용적률의 기본 개념은 용적률에 대한 인센티브가 적용되는 다른 경우에도 동일하게 적용되며, 세부적인 산출식 등은 해당 지침 등을 따른다.

 

 

 

건폐율이란?

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

 

건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유 공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있게 된다.

 

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 다음의 범위 내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

 

 

 

 

 

인센티브로 제공되는 용적률

 

획지계획, 상한 용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물 용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률을 말한다.

 

 

 

 

도시·주거환경정비 기본계획이란?

 

정비 기본계획 수립현황 : 2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획도시·주거환경정비 기본계획이란, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위해 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 수립된 장기 도시계획을 말합니다.

도시·주거환경정비 기본계획은 크게 도시환경정비사업에 대한 기본골격을 제시하는 도시환경정비 기본계획과 주거환경개선사업, 주택 재건축사업, 주택 재개발사업, 주거환경관리사업의 기본적인 정책방향과 기준을 제시하는 주거환경정비 기본계획으로 구분됩니다.

 

정비사업 시행을 위해 정비계획을 수립하는 경우 도시·주거환경정비 기본계획의 구속력을 받습니다. 다만, 정비사업 중 가로주택정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비기본계획의 수립’ 및 ‘정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차’를 적용하지 않습니다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장은 다음 사항이 포함된 도시·주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 합니다.

 

1) 정비사업의 기본방향
2) 정비사업의 계획기간
3) 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황
4) 주거지 관리계획
5) 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설 설치계획 및 교통계획
6) 녹지·조경·에너지 공급·폐기물 처리 등에 관한 환경계획
7) 사회복지시설 및 주민 문화시설 등의 설치계획
8) 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향
9) 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위
10) 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함)
11) 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
12) 세입자에 대한 주거안정대책 등

 

❚ 도시·주거환경정비 기본계획의 수립절차

특별시장(또는 광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사 시장)이 도시·주거환경정비 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 시의회의 의견을 들어야 합니다.

이후 관계 행정기관의 장과 협의를 사전에 미리 거친 뒤, 시도시 계획위원회의 심의를 통해 계획안을 결정하게 됩니다.

특별시장(수립권자)은 기본계획이 수립 또는 변경된 때에는 이를 지체 없이 당해 시의 공보에 고시하고, 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부 장관에게 보고하여야 합니다.

 

❚ 정비 기본계획 수립현황 : 2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획

2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(도시환경정비사업부문)은 2013년 5월 계획 수립에 착수하여 약 2년여 기간 동안 워크숍, 현장조사, 전문가 자문회의 등을 거쳐 계획(안)을 마련하였고, 이후 주민공람, 서울시의회 의견청취, 공청회, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정고시되었습니다.

 

해당 기본계획은 서울시 전역을 대상으로 도시환경정비사업에 대한 기본 골격을 제시하는 계획이며, 목요 연도는 2025년으로 설정하였습니다. 크게 도시환경정비 기본계획과 재생관리지침으로 구성되어 있습니다.

 

2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업부문)은 주거환경개선사업, 주택 재건축사업, 주택 재개발사업, 주거환경관리사업의 기본적인 정책방향과 기준을 제시하는 계획이며, 목표연도는 2025년으로 설정하였습니다. 주거지 관리계획과 부문별 계획, 주거지 정비·보전·관리지침으로 구성되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 도시관리계획의 용도지역, 용도 구역, 용도지구 등 을 알아보았습니다.

어렵지요? 하지만 반복 학습하시면  아주 쉬워집니다.

 

 

오늘도 행복한 하루 보내세요~~