도시계획 건축인허가 - 도시공원과 도시자연공원구역의 모든 것

오늘은 용도지역·지구·구역은 토지의 효율적인 이용 및 관리를 위하여 일정한 지역을 구분하고 각각의 토지이용 특성을 부여하여 관리하는 제도로서 용도지역·지구·구역에 따라 개발행위에 있어 일정한 제약을 받게 됩니다.

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도구역은 각각 개별법에 의해 관리된다.

시가화조정구역의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 수산자원보호구역의 경우 「수산자원관리법」, 개발제한구역의 경우 「개발제한구역법」, 도시자연공원구역의 경우 「도시공원법」에서 용도구역 내 행위제한 등을 따로 규정하고 있다.

 

용도구역의 종류

 

1. 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

2. 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있을 경우 시·도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만명 이상의 대도시의 시장)가 지정하는 용도구역

3. 시가화조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

4. 수산자원보호구역 : 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대해 해양수산부장관이 지정하는 용도구역

5. 입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

 

 

 

 

이러한 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 관한 계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 따른 도시관리계획에 해당하므로 지정 또는 변경 절차도 이를 준용하게 됩니다.

용도지역·지구·구역은 각각 개별 기준에 따라 독립적으로 결정하며, 용도지역 및 용도지구는 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이, 용도구역은 해당 용도구역별로 국토교통부장관, 해양수산부장관 또는 시·도지사, 대도시 시장이 지정하게 됩니다.

이러한 용도지역,구역은 도시계획사업을 통해 지정, 변경등의 절차를 따르게 됩니다.

 

도시계획사업이란?

 

도시생활에 필요한 교통, 주택, 위생, 행정부분에 대하여 주민의 복리를 증진시키고 공공의 안정을 유지하도록 능률적, 효과적으로 배치하기 위한 도시관리계획을 시행하기 위한 사업을 말한다.

일반적으로 도시계획사업이란 도시관리계획을 시행하기 위한 사업을 의미하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 도시계획사업을 다음의 사업으로 정의하고 있다.

 

1. 도시계획시설사업
2. 「도시개발법」에 의한 도시개발사업
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업

이러한 도시계획사업은 도시관리계획의 변경을 수반하게 되며 따라서 계획수립, 주민의견청취 및 관계 위원회 심의 등의 규정된 절차를 거쳐 도시계획시설부지 지정고시, 도시개발구역 지정고시, 정비구역 지정고시 등의 도시관리계획 결정고시 이후에 사업을 시행할 수 있다.

건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등 개발행위에 대한 허가를 할 때에는 해당 지역 안에서 시행되는 도시계획사업시행자의 의견을 참고하여 도시계획사업 시행에 지장이 없는 지를 판단하여 허가하여야 한다.라고 명시되어있습니다.

이러한 도시계획사업에 의해 요즘 장기미집행 도시계획시설 공원문제로 시끌시끌하죠?

그럼 도시계획시설 도시공원에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

도시공원이란?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설 중 공원의 하나로 도시지역 안에서 도시자연경관의 보호와 시민의 건강·휴양 및 정서생활의 향상에 기여하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 공원을 말한다.

일반적으로 공원은 공중의 보건·휴양·위락을 위하여 설치된 녹지공간이라고 할 수 있으며 우리나라의 공원은 법적 근거에 따라 크게 자연공원과 도시공원으로 구분된다. 전국적 수준의 광역공원인 자연공원(군립·도립·국립공원)은 「자연공원법」에서 규정하고 있으며, 도시계획구역 내부의 도시공원의 경우에는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 따로 규정하고 있다.

 

도시공원은 그 기능 및 목적에 따라 다음과 같이 세분하고 그 설치 및 규모에 대한 기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙」 [별표 3]에서 정하고 있다.

 

1. 생활권공원 : 도시생활권의 기반공원 성격으로 설치·관리되는 다음 각목의 공원

가. 소공원 : 소규모 토지를 이용하여 도시민의 휴식 및 정서함양을 도모하기 위하여 설치하는 공원
나. 어린이공원 : 어린이의 보건 및 정서생활의 향상을 위하여 설치하는 공원
다. 근린공원 : 근린거주자 또는 근린생활권으로 구성된 지역생활권 거주자의 보건·휴양 및 정서생활의 향상에 이바지하기 위하여 설치하는 공원

 

2. 주제공원 : 생활권공원 외에 다양한 목적으로 설치되는 다음 각목의 공원

가. 역사공원 : 도시의 역사적 장소나 시설물, 유적·유물 등을 활용하여 도시민의 휴식·교육을 목적으로 설치하는 공원
나. 문화공원 : 도시의 각종 문화적 특징을 활용하여 도시민의 휴식·교육을 목적으로 설치하는 공원
다. 수변공원 : 도시의 하천가·호수가 등 수변공간을 활용하여 도시민의 여가·휴식을 목적으로 설치하는 공원
라. 묘지공원 : 묘지이용자에게 휴식 등을 제공하기 위하여 일정한 구역에 「장사 등에 관한 법률」에 의한 묘지와 공원시설을 혼합하여 설치하는 공원
마. 체육공원 : 주로 운동경기나 야외활동 등 체육활동을 통하여 건전한 신체와 정신을 배양함을 목적으로 설치하는 공원
바. 도시농업공원 : 도시민의 정서순화 및 공동체의식 함양을 위하여 도시농업을 주된 목적으로 설치하는 공원
사. 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 공원

 

특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 쾌적한 도시환경의 조성을 위하여 도시공원 또는 녹지의 확보기준에 의해 도시공원 또는 녹지를 확보하도록 노력하여야 한다. 특히 다음의 개발계획으로서 규정된 규모 이상의 개발을 수반하는 개발계획을 수립하는 자는 정해진 기준에 따라 도시공원 또는 녹지의 확보계획을 개발계획에 포함하여 시행자 부담으로 도시공원 또는 녹지를 조성하여야 한다.

 

1. 「도시개발법」에 의한 개발계획
2. 「주택법」에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비계획
4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업의 시행을 위한 개발계획
5. 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발계획
6. 「유통산업발전법」에 의한 공동집배송센터의 사업계획
7. 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」에 의한 지역종합개발계획
8. 다른 법률에 의하여 제1호 내지 제7호의 개발계획의 수립 또는 승인을 얻은 것으로 보는 사업 중 주거·상업·공업을 목적으로 단지를 조성하는 사업의 개발계획
9. 그 밖의 개발계획으로서 다른 법률에 따라 주거·상업 또는 공업을 목적으로 단지를 조성하는 사업의 개발계획

로 명시되어 있습니다.

 

그럼 도시공원은 도시계획시설로 설치 시 수용 및 보상이 따라야 하지만 도시자연공원구역으로 지정이 된다면 보상은 별도 따르지 않는 것입니다.

 

 

 

도시자연공원구역이란?

 

도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있는 경우 설정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도구역의 하나이다.

도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 죽목의 벌채, 물건의 적치 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획사업을 시행 할 수 없고 법률에 규정된 행위의 경우에 한해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아 시행할 수 있다.

또한 도시자연공원구역의 보호, 훼손된 도시자연의 회복, 도시자연공원구역을 이용하는 자의 안전과 그 밖에 공익상 필요하다고 인정하는 경우에는 도시자연공원구역 중 특정한 지역을 지정하여 일정한 기간 그 지역에 사람의 출입 또는 차량의 통행을 제한하거나 금지할 수도 있다.

 

도시자연공원구역으로 지정된 지역에서는 각종 개발이 제한되므로 주민이 집단적으로 거주하는 지역은 취락지구로 지정하여 일부 개발을 허용하고 있으며, 도시자연공원구역의 지정으로 인해 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소된 토지 또는 당해 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지(매수대상토지) 소유자의 재산권 보장을 위해서 토지소유자가 해당 도시자연공원구역을 관할하는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 토지매수를 청구할 수 있도록 하고 있다.

 

 

결론적으로 도시자연공원구역으로 묶인다면 시군구청장에게 토지매수 청구는 가능하다. 하지만 공시지가 기준에 의해 보상가격이 산정되니 터무니 없는 보상금이 나올 수 밖에 없습니다. 각종 개발이 제한되므로

한마디로 도시자연공원구역으로 지정되면 꽝?

가지고 있는 땅이 도시자연공원구역으로 지정이 안되기를 기도하는것 보다, 도로와 전망이 좋은 땅을 가지고 계시다면

적극적으로 토지 개발을 하셔야 합니다.

 

감사합니다.

 

오늘도 성공하는 하루 보내세요~~