도시계획 건축인허가 - 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류
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도시계획 건축인허가 - 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류

by 넌 계획이다 있구나! 2020. 5. 20.

오늘은 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류등에 대해서 알아보겠습니다.

공동주택부터 출발합니다.

 

 

공동주택의 종류

 

하나의 건축물의 벽·복도·계단·그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 주거생활이 가능한 구조로 된 주택을 말한다

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대지() 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있다. 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택이며, 연립주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외)의 합계가 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택이고, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외)이다.

주택법에는 기숙사를 제외한 아파트, 연립주택 및 다세대주택으로 규정해 놓았고, 건축법에는 공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설(노인복지주택은 제외) 및 원룸 형 주택을 포함시키고 있다. 관련법은 건축법 및 주택법이다.

 

 

공동주택 용도에 해당하는 건축물 종류는 다음과 같다.

 

아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)의 합계가 660m2를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 

다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)의 합계가660m2 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 

기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

 

 

 

연립주택과 다세대주택은 건축규모(주택으로 쓰이는 연면적() 660m2)를 기준으로 구분되며 연면적이 660 m2을 넘을 경우에는 연립주택이고 그 이하이면 다세대주택이다.

 

연면적(延面積)

 

건물 각 층의 바닥 면적을 합한 면적을 말하며 총면적 또는 연건축면적과 같은 의미이다.

 

다가구주택과 다세대주택의 차이

 

다가구주택은 「건축법」에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 구분소유이다. 또한 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정되어 있다.

 

 

준주택

 

 

 

주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 말한다.

 

준주택은 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 도입한 제도이며, 준주택의 범위와 종류는 다음과 같다.

 

「건축법 시행령」 별표1 제2호라목에 따른 기숙사

 

「건축법 시행령」 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

 

「건축법 시행령」 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 에 의한 노인복지주택

 

「건축법 시행령」 별표1 제14호나목(2)에 따른 오피스텔

 

 

노인복지시설이란?

 

노인의 삶의 질을 향상시키기 위해 필요한 서비스 및 프로그램의 제공을 목적으로 마련된 장소, 설비 및 건조물 등을 말한다. 노인복지시설은 노인주거복지시설, 노인의료복지시설, 노인여가복지시설, 재가노인복지시설, 노인보호전문기관이 있다. 근거법은 노인복지법이다.

 

 

 

 

국민주택 이란?

국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설 또는 개량한 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택.

한국의 심각한 주택난 문제를 완화하고자 한 주택정책의 일환으로, 주택구입능력이 취약한 일반 서민을 대상으로 저렴한 가격으로 임대·분양하기 위해 정부가 정책적으로 건설하는 주택을 말한다. 1981년 4월 주택법(주택건설촉진법)을 개정하여 국민주택기금을 별도로 설치하면서 국민주택 공급을 위한 국가적 주택금융체제가 갖추어졌다.

또한 국민주택 공급을 위한 재원 조달과 원활한 주택공급을 위해 국민주택청약제도를 실시하게 된 것도 이때부터였다. 국민주택은 국민 일반대중에게 가장 보편적이고 표준적인 모델로 삼을 수 있는 동시에 국민이면 누구나 이 정도의 집은 가져야 한다는 지표를 제시하는 주택이기 때문에 규모는 그다지 크지 않고 내부시설도 다양하지 않다. 한국토지주택공사나 지방공사에서 시공하는 국민주택의 경우 전용면적이 85㎡(25.7평) 이하이고, '민간건설 중형국민주택'이란 국민주택 중 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 주거전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택을 말한다.

한편 국민주택을 시공하는 사업주체는 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이며, 정부의 주택종합계획(구 주택건설종합계획)에는 국민주택·임대주택의 건설이 최우선적으로 고려된다. 즉 주택법에서는 '국민주택 등' 외에도 주택건설임대주택·도시형 생활주택 등을 규정하고 있다.

국민주택은 주로 독립세대주인 무주택자에게 분양되지만, 국민주택청약저축에 가입해야만 분양시 우선순위를 확보할 수 있다. 수도권의 경우는 2014년 현재 국민주택청약저축에 가입하여 2년이 지나고 월 납입금을 연체하지 않고 24회 이상 납입하면 1순위가 주어지고, 가입하여 6개월이 지나고 월 납입금을 연체하지 않고 6개월 이상 납입하면 2순위가 주어진다. 수도권이 아닌 경우 1순위는 청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자이나, 다만, 시·도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 입주자 저축 가입기간 및 납입회수를 24개월 및 24회까지 연장하여 공고할 수 있다.

 

 

 

국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설하는 주택이거나, 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

여기서, 국민주택기금, 국민주택규모, 주거전용면적은 각각 다음과 같다.

 

국민주택기금 : 정부가 주택종합계획을 효율적으로 실시하고 주택을 원활히 공급하기 위하여 정부의 출연금 또는 예탁금, 국민주택채권 발행으로 조성된 자금 등을 재원으로 조성한 기금을 말한다.

 

국민주택규모 : 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85m2 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 100m2 이하인 주택)을 말한다.

 

 주거전용면적 : 주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 다음과 같이 구분한다.

 

- 단독주택 : 그 바닥면적에서 지하실(거실로 사용되는 면적 제외), 본 건축물과 분리된 창고 · 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적

· 「건축법 시행령」 별표1에 따른 다가구주택에 해당하는 경우에는 지상층에 있는 부분에서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외

 

- 공동주택 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 복도 · 계단 · 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적, 지하층 · 관리사무소 등 그 밖의 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

종전에는 국민주택등을 공급받기 위해서는 청약저축에 가입하고 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 청약예금 또는 청약부금에 가입해야 했었으나, 현재는 주택청약종합저축으로 일원화되어 주택청약종합저축 가입만으로 국민주택등과 민영주택을 함께 공급받을 수 있다.

주택

「주택법」에 의한 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

- 공동주택은 건축물의 벽 · 복도 · 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 범위와 종류는 「건축법 시행령」 별표 1의 아파트, 연립주택 및 다세대주택의 규정이 정하는 바에 의한다.

 

 

민영주택

 

 

국민주택 등을 제외한 주택으로 민간주택건설 사업자들이 자기자본을 투입하여 건설하여 분양하는 주택을 말한다. 즉, 국민주택과 국가, 지방자치단체, 한국토지공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 및 임대주택으로서 공공택지에 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택중 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택(국민주택 등)을 제외한 주택을 말한다.

 

 

 

도시형 생활주택

 

 

 

300대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말한다.

 

원룸형 주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 공동주택

 

- 세대별 주거전용면적은 50m2 이하일 것

- 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

- 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것(다만, 주거전용면적이 30m2 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있음)

- 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

 

단지형 연립주택 : 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 「건축법」에 따라 기준 완화 적용에 대하여 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

 

단지형 다세대주택 : 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 「건축법」에 따라 기준 완화 적용에 대하여 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

 

도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모의 주택을 저렴하고 신속하게 공급함으로써 서민의 주거안정에 기여하기 위하여 도입된 제도로서, 「주택법」 제57조에 따른 분양가 상한제 적용에서 제외하며 「건축법」 제25조에 따라 공사감리를 하는 도시형 생활주택은 「주택법」에 의한 감리자를 지정하지 않는다.

 

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 원룸형 주택과 주거전용면적이 85m2를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 것과 준주거지역 또는 상업지역에서는 원룸형 주택과 그 밖의 주택을 함께 건축하는 것은 가능하다.

하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다.

국민주택규모

 

「주택법」에 의한 국민주택규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85m2 이하인 주택(「수도권정비계획법」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100m2 이하인 주택)을 말한다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 주택법에 의한 주택의 정의 및 종류에 대해서 알아보았습니다.

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.

 

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