도시계획 건축인허가 - 건축인허가 건축물의 정의

 

오늘은 건축인허가  건축물의 정의에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 벽이 있는 것과 부수시설물을 말하는 것으로 이 경우, 토지에 '정착'한다는 의미는 대지의 범위가 확정되어  건축(설치)된 시설물 등이 사실상 이동이 불가능하거나 이동이 가능하더라도 이동의 실익이 없어 상당 기간 현저한 이동이 추정되지 않는 경우까지 확대할 수 있습니다.

 

 

 

 

건축물이란?

 

실정법상 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다.

건축법에서 정하는 건축물은 용도에 따라 분류하는데 종류는 ① 주택(단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관, 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사), ② 제1종 근린생활시설(슈퍼마켓과 일용품의 소매점, 휴게음식점·제과점, 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소), ③ 제2종 근린생활시설(일반음식점·기원, 휴게음식점·제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것, 서점, 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·실내낚시터·골프연습장), ④ 문화 및 집회시설, 의료시설, 교육연구 및 복지시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설, 공장 등이 있다.

 

 

문화 및 집회시설

 

건축법에서 분류하는 건축물군의 하나이다.

다음과 같이 구분된다.

① 공연장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것,

② 집회장(예식장, 공회당, 회의장, 마권 장외 발매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함]으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것,

③ 관람장(경마장, 경륜장, 경정장, 자동차 경기장, 그 밖에 이와 비슷한 것과 체육관 및 운동장으로서 관람석의 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상인 것을 말함),

④ 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함),

⑤ 동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함). 근거법은 건축법이다.

 

 

 

ㆍ「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 3대 기본개념 요소

 

(1) 공작물일 것
사람이 만든 물체라는 의미로, 자연적으로 형성된 동굴 등은 공작물이 아니다.

(2) 토지에 정착할 것
예를 들어 장거리를 여행하는 기차나 크루즈 선박 객실의 경우는 그 내부에 거주 기능이 있는 공작물로 내부 기능이나 실내 이미지를 보면 얼핏 건축물과 유사해 보일 수도 있다. 그러나 이들 기차나 배는 토지에 정착하지 않았으므로 건축물이라고 부르지는 않는다.

(3) 지붕이 있을 것
건축물은 최소한의 눈이나 비를 막아 줄 은신처(shelter)의 기능을 해야 하므로 지붕이 필요하다. 또한 지붕은 구조적으로 이를 떠받쳐 줄 ‘기둥’이나 ‘벽’이 필요하다. 때문에 규정에 ‘지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것’이라고 정의하고 있는 것이다.

 

 

건축법에서 정의하는 건축물 - 이재인

 

 

ㆍ「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 추가해석 요소

 

(4) 거주성
「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 관점으로 보자면 ‘바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호’는 건축물이어야 한다. 그러나 「건축법」에서 지하대피호는 별도로 ‘공작물’로 분류하여 구분하고 있다(「건축법 시행령」 제118조 제1항 제6호). 이는 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 요소가 토지 정착성과 지붕의 유무뿐만이 아니라는 것을 의미한다. 일반 건축물과 지하대피호를 구분하고 있는 것은 상시적으로 사람이 머무는 공간인가의 여부인 것이다.

(5) 독립성
「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 또 다른 요소는 ‘독립성’의 여부로 건축물이 단독으로 그 기능을 수행할 수 있는지의 여부이다. 이것은 「건축법」에서 ‘건축물의 용도’를 보는 관점에서 유추 해석할 수 있다. 건축물의 용도는 개별 실 단위로 구분하지 않고 건축물 개별 동 단위로 구분된다. 예를 들어 대학교 건축물 안에는 강의실뿐 아니라 ‘문화 및 집회시설’에 해당하는 공연장도 있다. 이 경우 공연장은 ‘문화 및 집회시설’이 아니라 ‘교육연구시설’에 ‘부속건축물’ 혹은 ‘부속용도’로 판단한다.

대학교 내 콘서트 홀이나 체육관 등 개별 건축물(동)은 여러 용도가 뒤섞여 있어도, 이들은 대학캠퍼스(교육연구시설)의 기능을 위한 부속건축물로 본다. 사진은 Texas State University <출처: (CC BY-SA) Shane.torgerson (Shane Torgerson) @Wikimedia Commons>

 

이와 마찬가지로 건축물의 용도변경도 개별 실 단위로 인정되지 않고, 건축물 단위로 행정행위(허가 또는 신고)가 진행된다. 이러한 논지에서 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단할 때 ‘독립성’ 여부를 그 근거로 삼고 있다고 유추해석 할 수 있다. 즉, 여기서 ‘독립성’이란 건축물이 독립적으로 원래의 목적한 기능을 수행할 수 있는가라는 것이다.

 

건축법에서 정의하는 건축물 - 이재인

 

 

대학 강의동 안에 각 실 중 공연장이 있으나 계단이나 복도 등을 강의실과 함께 공유하고 있으므로 공연장으로서 독립적 기능을 할 수 없다. 따라서 이를 ‘문화 및 집회시설’인 공연장이라고 부르지 않고, 교육에 필요한 부속용도로 판단하여 건물 전체를 ‘교육연구시설’로 본다. ⓒ이재인

그러나 ‘건축물’을 규정하는 「건축법」의 입장이 흔들리는 지점이 있는데, 바로 ‘근린생활시설’이다. 근린생활시설은 우리가 일상에서 흔히 보듯이 개별 건축물 안에 여러 가지 용도가 혼재하고 있다. 예를 들어 근린생활시설 안에는 ‘업무시설’인 사무소도 있고, ‘교육연구시설’인 학원도 있다. 때문에 근린생활시설에 한해서는 독립성이 없는 개별 실 용도변경도 인정하고 있다.

 

ㆍ건축물 개념의 확장 및 예외적 인정

 

「건축법」은 사회상을 반영하고 기술의 발달을 수용해야 한다. 그러나 사회와 기술이 발달함에 따라 등장하는 다양한 건축물들을 「건축법」이 규정하는 건축물 3대 기본개념 요소로는 수용할 수가 없는 경우가 발생한다. 예를 들어 지하상가는 지붕이 있는 것일까? 고가도로 위의 건축물들은 토지에 정착한 것일까? 이렇듯 기본개념이 모호한 공작물들이 나타나기 시작했고, 이들을 건축물의 범주로 포함하여 관리하기 위해 「건축법」은 ‘지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고’라는 규정을 나열하고 있는 것이다.

「건축법」상 건축물이기 위해서는 3가지 기본개념 요소가 모두 충족해야만 한다. 지붕이 없는 야구장이나 축구장과 같은 스타디움은 「건축법」상 건축물이 아니다. 또한 건축물 주변에 설치하는 담장이나 문도 3가지 기본개념 요소에 비추어 보면 건축물이 아니다. 담장이나 문의 경우 ‘이에 딸린 시설물’이라는 명시적 규정을 통하여 건축물로 포함하고 있다. 반면 스타디움은 어떠한 명시적인 규정 없이 묵시적으로 건축물 범위에 포함하고 있다. 스타디움의 경우 엄밀하게는 「건축법」상 건축물 규정에 부합하지는 않지만 사람들이 일시에 모여 경기를 관람하는 공간으로서 여러 가지 안전사고가 발생할 위험이 있고, 특별하게 이를 건축물이 아니라고 주장할 경우 실익이 없기 때문에 은근슬쩍 건축물의 범위에 포함되어 관리하고 있는 것이다.

 

 

건축법을 이해하는 3가지 범위

 

건축법은 개념을 어떻게 정의하는가에 따라 그 이해의 범위가 달라진다. 대략 넓은 범위에서 좁은 범위까지 3단계로 구분하면 다음과 같다.

건축법의 개념과 범위 ⓒ이재인

 

 

ㆍ제1개념 : 건축법을 이해하는 가장 포괄적인 것으로, 우리가 살아가고 있는 ‘국토의 물리적 공간구조 형성에 개입하는 모든 법률(사법+공법)이다. 다시 말해 건축법을 단독주택, 아파트 단지, 상가 건물들을 건축하는 것뿐만 아니라 집 지을 대지를 만드는 택지조성 및 도로ㆍ철도ㆍ공원ㆍ광장 등과 같은 도시기반시설을 설치할 수 있게 하는 근간을 이루는 법으로 보는 것이다. 이렇게 정의를 하면 건축에 직접적으로 관계하는 법뿐 아니라 간접적으로 개입하는 법도 건축법의 영역에 포함되고, 「민법」도 건축법의 범위에 포함된다.

예를 들어 단독주택을 신축한다는 것은 단순하게 주택의 뼈대를 만드는 일만으로 보는 것이 아니라, 그곳에서 사람들이 온전하게 삶을 영위할 수 있는 기본적인 기능을 할 수 있게 하는 것을 의미한다. 따라서 주택이 제 기능을 하기 위해서는 주차장(「주차장법」)도 필요하고, 전기가 공급(「전기공사업법」, 「정보통신공사업법」)되어야 하며, 수돗물이나 정화조(「하수도법」)도 필요하다. 또 건축하는 과정에서 이웃집에 피해를 주지 말아야 한다(「민법」). 이렇듯 건축물을 대상으로 건축허가요건을 규정하는 건축법이 아닌 다른 목적을 가진 법률들이 필수불가결하게 직접적으로 건축에 개입하기도 한다.

 

 

ㆍ제2개념 : 건축법을 ‘도시의 물리적 공간형성에 개입하는 모든 공법규정’으로 정의를 하는 것이다. 이런 개념정의에 있어 왜 도시지역 인가?를 살펴보면, 건축물의 건축에 있어 건축법은 관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역과 같은 비도시지역 보다는 인구와 건축물들이 밀집해 있거나 밀집이 예상되는 도시지역(주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역ㆍ녹지지역)을 주된 관심대상으로 하고 있기 때문이다. 또한 건축물의 건축은 일반적으로 토지에 기반하여 그 행위가 이루어지므로 제2개념에서 건축법의 핵심을 이루는 것은 「건축법」과 도시계획법(예, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」)이다.

건축법과 도시계획법의 공통점은 건축물을 대상으로 한다는 점과 건축행위를 위한 허가요건 및 허가절차에 관한 규정을 그 내용으로 하고 있다는 점이다. 반면 차이점은 규정의 목적이다. 물론 건축법의 궁극적인 목표는 공익의 추구이지만, 그 공익을 추구함에 있어 건축법은 건축행위로부터 발생 가능한 위험으로부터 이용자들의 안전을 지키는 것이며, 도시계획법은 토지의 효율적이며 합리적 사용이라는 차이점이 있다. 즉, 건축법과 도시계획법은 동일한 수단을 통해 다른 목적을 달성시키고자 하는 동상이몽의 관계라 할 수 있다. 때문에 두 법은 서로 각각의 법률 속에서 만날 수밖에 없다.

또한 도시계획법은 다시 2가지 특성으로 구분할 수 있는데, 하나는 국토를 계획하고 관리하는 법률들과 재개발 혹은 재건축과 같은 주택사업에 개입하는 법률들로 구분할 수 있다. 양자를 구분하는 특성은 행정권자가 법률에서 취하는 입장으로 나뉘어질 수 있다.

 

건축법과 도시계획법의 공통점과 차이점

예를 들어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 행정권자는 도시에 밑그림을 그린다. 그리고 나면 그 밑그림에 의해 건축물의 용도와 규모가 법에서 규정한 대로 통제가 되는 방식이다. 반면, 재개발이나 재건축과 같은 경우는 행정권자가 도시계획에서 규정한 용도지역을 변경하기도 하고 개발사업에 참여하는 등 법률규정에 순응하는 것이 아니라 적극적으로 개입한다는 특성이 있다.

 

도시의 밑그림으로 색깔은 용도지역을 구분하는 수단이다. <출처: 서울시청, 지도로 본 서울 2007, 토지이용현황>

 

ㆍ제3개념 : 가장 좁은 범위로 건축법을 이해하는 것이다. 건축안전을 목적으로 하는 법이라는 개념 그 자체만을 이야기하는 것이며, 대표적으로 「건축법」이 이에 해당한다.

건축안전을 위한 건축법상 위험방지의 요건

제3개념으로서의 건축법은 일반적인 모든 건축 상황을 다루고 있다는 점에서 큰 의미를 지닌다. 그러나 건축물이 땅에 기반하고 있다는 전제적 조건이 있는 한, 건축물에 관심이 집중된 제3개념으로만 건축법을 이해하기는 어렵다. 그래서 건축허용성(건축물+토지이용)이라는 관점으로 건축법은 이해하고 다루어져야 하는데, 그 최소한의 범위가 제2개념이라 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 건축인허가 건축물의 정의에 대해서 알아보았습니다.

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.