부동산 권리분석은 어떻게 하나? - 공적 기록 확인 발급처

1. 공적 기록 확인

 

경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

 

 

 

 

 

1) 부동산등기기록

 

부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항

 

 

2) 토지대장

 

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항

 

 

3) 건축물대장

 

건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항

 

 

4) 토지이용계획 확인서

 

해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항

 

 

 

2. 경매 후 인수되는 권리 확인

 

경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.

 

말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

 

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.

 

 

◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처

 

☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)

 

2. 대법원 인터넷등기소 사이트(www.iros.go.kr)

 

 

◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

 

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

 

2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)

 

 

◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

 

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

 

2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)

 

 

◇ 토지이용계획 확인서의 발급처

 

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

 

2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)

 

3. 토지이용규제 정보서비스 사이트(http://luris.mltm.go.kr)

 

 

 

-부동산등기기록에는 소유권에 관한 사항 외에도 각종 권리사항이 기재되어 있는데, 그 권리의 내용은 다음과 같습니다.

 

 

가등기: 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 및 제91조).

 

 

가처분: 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제300조).

 

 

가압류: 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).

 

 

저당권: 채권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제356조). 경매 물건이 매각되면 저당권은 그 순위번호에 관계없이 모두 소멸됩니다(「민사집행법」 제91조제2항).

 

 

전세권: 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조). 경매 물건이 매각되면 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. 그러나 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 매각으로 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).

 

 

지상권: 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제279조). 지상권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지상권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).

 

 

지역권: 통행, 일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말합니다(「민법」 제291조). 지역권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지역권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).

 

권리질권: 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다(「민법」 제345조).

 

채권담보권: 채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 확보하기 위해서 저당권으로 채권을 담보하는 것을 말합니다(「민법」 제348조).

 

임차권: 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「부동산등기법」 제156조).

 

 

 

 

※ 예고등기제도의 폐지

기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원이 촉탁해서 이루어지는 예고등기제도는 「부동산등기법」(법률 제10580호)이 개정됨에 따라 2011년 10월 13일부터폐지되었습니다. 2011년 10월 13일 이전에 이미 이루어진 예고등기는 기존의 말소절차에 따라 말소되므로 유의하시기 바랍니다.