도시계획 건축인허가 - 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 용도지역, 지구, 구역

오늘은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 용도지역, 지구, 구역에 대해서 알아보겠습니다. 용도지역부터 출발합니다.

 

 

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 것을 의미합니다.

 

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

 

 

〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)〉 제6조는 국토를 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 ①도시지역②관리지역③농림지역④자연환경보전지역의 4종류의 용도지역으로 구분한다.

 

그리고 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하여 도시관리계획으로 지정한다(국토계획법 제36조).

 

다시 주거지역은 전용 주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로, 상업지역은 중심 상업지역, 일반 상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로, 공업지역은 전용 공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로, 녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분하여 지정할 수 있다(시행령 제30조).

 

용도지역 안에 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위하여 국토교통부 장관 또는 시·도지사는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구의 용도지구를 지정할 수 있다(국토계획법 제37조).

 

또한 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역을 지정할 수 있다(동법 제38~40조).

 

국토교통부 장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 ① 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역, ② 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역, ③ 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역, ④ 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역, ⑤ 기반시설부담구역으로 지정되어 기반시설부담계획을 수립하고 있는 지역의 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다(동법 제63조).

 

 

 

 

용도지역은

 

크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4가지로 구분되며, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류됩니다.

 

 

도시지역의 세분류

주거지역은

 

기능과 성격에 따라 전용 주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분되며,

다시 주택의 형태 및 층고 등에 의하여 제1종 전용 주거지역과 제2종 전용 주거지역으로, 그리고 일반주거지역은 제1종, 제2종, 제3종으로 세분됩니다.

 

상업지역은

 

지역의 기능에 따라 중심 상업, 일반 상업, 근린상업, 유통상업지역으로 구분됩니다.

 

공업지역은

 

전용 공업, 일반공업, 준공업지역으로 세분됩니다.

 

 

녹지지역도

 

그 용도에 따라 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지지역으로 세분됩니다.

 

 

 

용도지구란

 

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

용도지구는

 

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구, 특정용도제한지구 등 10가지로 구분되며, 필요에 따라 도시관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있습니다.

 

 

용도지구의 세분류

예를 들어 경관지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 자연경관지구, 수변경관지구, 시가지 경관지구로 구분됩니다. 다만, 서울시의 경우 「서울특별시 도시계획조례」에 따라 시계 경관지구를 추가적으로 구분하고 있습니다.

 

 

 

용도구역이란

 

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

 

용도구역은

 

개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제 최소구역 등 5가지로 구분되며, 각각 개별법에 의해 관리됩니다.

 

 

용도구역의 관련법

시가화 조정구역의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 수산자원보호구역의 경우 「수산자원관리법」, 개발제한구역의 경우 「개발제한구역 법」, 도시자연공원구역의 경우 「도시공원법」에서 용도구역 내 행위제한 등을 따로 규정하고 있습니다.

 

 

 

용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

 

 

용도지역·지구·구역은 토지의 효율적인 이용 및 관리를 위하여 일정한 지역을 구분하고 각각의 토지이용 특성을 부여하여 관리하는 제도로서 용도지역·지구·구역에 따라 개발행위에 있어 일정한 제약을 받게 됩니다.

이러한 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 관한 계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 따른 도시관리계획에 해당하므로 지정 또는 변경 절차도 이를 준용하게 됩니다.

용도지역·지구·구역은 각각 개별 기준에 따라 독립적으로 결정하며, 용도지역 및 용도지구는 국토교통부 장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이, 용도구역은 해당 용도구역별로 국토교통부장관, 해양수산부 장관 또는 시·도지사, 대도시 시장이 지정하게 됩니다.

 

 

 

 

용도지구의 신설

 

토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지구는 용도지역, 용도구역과 더불어 토지이용을 규제 · 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되며, 시 · 도 또는 대도시의 조례로 용도지구를 신설할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 용도지역, 지구, 구역에 대해서 알아보았습니다.

건축을 한다든지 개발에 있어서 반드시 검토해야할 부분이니 꼭 숙지 잘하시기 바랍니다.

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요~