도시계획 건축인허가 - 기반시설부담구역, 개발밀도 관리구역, 공동구

오늘은 도시계획시설 기반시설부담구역, 개발밀도 관리구역, 공동구에 대해서 알아보겠습니다.

먼저 국가기반시설 부터 출발합니다.

 

 

 

국가기반시설

 

국민의 생명과 재산, 경제에 중대한 영향을 미칠 수 있어 지속적 관리가 필요하다고 인정되는 시설. 국가기반시설에는 에너지(발전소 및 송ㆍ변전시설) 정보통신(주요 전산시스템) 교통수송(주요 철도, 공항, 복합 화물기지, 무역항, 고속ㆍ국도), 금융, 산업(방위산업체), 의료ㆍ보건(혈액원, 백신제조업체), 원자력(원자력발전소), 건설ㆍ환경(소각 및 매립시설, 종말처리장), 식ㆍ용수(다목적댐, 정수장) 등 9개 분야가 포함된다.

 

 

기반시설이란?

 

교통시설, 공간시설, 유통 · 공급시설, 공공 · 문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설로 다음의 시설(해당시설 그 자체의 기능발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설 포함)을 말한다.

 

① 교통시설 : 도로 · 철도 · 항만 · 공항 · 주차장 · 자동차정류장 · 궤도 · 운하, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원

② 공간시설 : 광장 · 공원 · 녹지 · 유원지 · 공공공지

③ 유통 · 공급시설 : 유통업무설비, 수도 · 전기 · 가스 · 열공급설비, 방송 · 통신시설, 공동구 · 시장, 유류저장 및 송유설비

④ 공공 · 문화체육시설 : 학교 · 운동장 · 공공청사 · 문화시설 · 공공필요성이 인정되는 체육시설 · 연구시설 · 사회복지시설 · 공공직업훈련시설 · 청소년수련시설

⑤ 방재시설 : 하천 · 유수지 · 저수지 · 방화설비 · 방풍설비 · 방수설비 · 사방설비 · 방조설비

⑥ 보건위생시설 : 화장시설 · 공동묘지 · 봉안시설 · 자연장지 · 장례식장 · 도축장 · 종합의료시설

⑦ 환경기초시설 : 하수도 · 폐기물처리시설 · 수질오염방지시설 · 폐차장

 

 

 

 

기반시설부담구역

 

 

 

개발로 인하여 기반 시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 추가적인 기반시설의 설치가 가능한 지역을 대상으로 개발자에게 기반시설 추가 설치의 부담을 부과하는 지역

 

기반시설부담구역은 개발행위허가를 받아야 하는 모든 지역에 적용되었던 기존 기반시설부담금 제도와 달리 난개발이나 투기로 인행 지가상승이 우려되는 지역에 대해 지자체장이 선별적으로 지정하므로 합리적인 기반시설 확보가 가능

 

규제의 투명화를 위해 기발시설부담구역의 지정, 변경 시에는 주민 의견을 청취하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 고시하도록 하고 있고, 지정권자는 기반시설의 설치계획을 수립하고 이를 도시관리계획에 반영하여 체계적으로 기반시설을 확충

 

 

*기반시설 연동제의 개념

 

기반시설의 용량과 개발행위에 대한 허가를 연계시키는 것으로 도심지와 같이 기반시설의 추가적인 설치가 곤란한 지역에서는 대규모 개발행위를 제한해 밀도를 제한하고 기반시설의 추가 설치가 가능한 지역에서 대규모 개발행위를 하는 경우 개발행위자가 기반시설을 직접 설치하도록 하거나 설치비용을 부담하도록 하는 일련의 제도이다.

 

 

* 기반시설 설치비용

 

- 단독주택 및 숙박시설 등[건축법 시행령]에 따른 용도별 건축물의 신, 증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 제69조에 따라 부과 징수하는 금액을 말한다. 다만 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에 따라 건축물은 기반시설 설치비용을 부담하지 않는다.

 

- 기반시설 설치비용과 관련하여 재건축사업이나 재개발사업 등의 정비사업에서 입주민들의 생활을 위한 핵심 기반시설로서 도로. 공원, 녹지, 상하수도 등의 정비기반시설에 대한 새로운 수요가 필연적으로 발생하는 데 사업구역 내 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설이 있게 된다. 이와 관련하여 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용을 초과하는 경우, 해당 행정청은 사업시행자에게 용도가 폐지되는 정비기반시설 전부를 무상으로 양도해야 하는 것은 아니라는 해석이 있다.

 

 

기반시설 중 도로

 

일반적으로 두 지점 간에 사람과 물자를 경제적으로 이동시키기 위하여 합리적으로 설치한 지상의 시설을 말한다.

도로는 일반인의 교통을 위하여 제공되는 시설로서 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」 등의 다양한 법률에서 각각의 법률 제정 취지에 맞게 차이를 두고 구분되어 운영되고 있다.

「건축법」에 의한 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 원칙적으로 건축물의 대지는 2m 이상의 도로에 접하여야 하며, 연면적의 합계가 2천m2(공장은 3천m2) 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.

 

 

① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

② 건축허가 또는 신고 시에 특별시장 · 광역시장 · 도지사 · 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도로는 다음과 같이 사용 및 형태, 규모 및 기능별로 구분한다. 도로는 기반시설 중 교통시설의 하나이며, 반드시 도시 · 군관리계획으로 결정하여 설치하여야 한다.

 

① 사용 및 형태별 구분

- 일반도로 : 폭 4m 이상의 도로로서 통상의 교통소통을 위하여 설치되는 도로

- 자동차전용도로 : 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군 내 주요지역간이나 시 · 군 상호간에 발생하는 대량교통량을 처리하기 위한 도로로서 자동차만 통행할 수 있도록 하기 위하여 설치하는 도로

- 보행자전용도로 : 폭 1.5m 이상의 도로로서 보행자의 안전하고 편리한 통행을 위하여 설치하는 도로

- 보행자우선도로 : 폭 10미터 미만의 도로로서 보행자와 차량이 혼합하여 이용하되 보행자의 안전과 편의를 우선적으로 고려하여 설치하는 도로

- 자전거전용도로 : 하나의 차로를 기준으로 폭 1.5m(불가피한 경우는 1.2m) 이상의 도로로서 자전거의 통행을 위하여 설치하는 도로

- 고가도로(高架道路) : - 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군내 주요지역을 연결하거나 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 공중에 설치하는 도로

- 지하도로 : 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군 내 주요지역을 연결하거나 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 도로(지하공공보도시설 포함). 다만, 입체교차를 목적으로 지하에 도로를 설치하는 경우는 제외한다.

 

② 규모별 구분

- 광로 : 1류(폭 70m이상), 2류(폭 50m이상 70m미만), 3류(폭 40m이상 50m미만)

- 대로 : 1류(폭 35m이상 40m미만), 2류(폭 30m이상 35m미만), 3류(폭 25m이상 30m미만)

- 중로 : 1류(폭 20m이상 25m미만), 2류(폭 15m이상 20m미만), 3류(폭 12m이상 15m미만)

- 소로 : 1류(폭 10m이상 12m미만), 2류(폭 8m이상 10m미만), 3류(폭 8m미만)

 

③ 기능별 구분

- 주간선도로 : 시 · 군 내 주요지역을 연결하거나 시 · 군 상호간을 연결하여 대량의 통과교통을 처리하는 도로로서 시 · 군의 골격을 형성하는 도로

- 보조간선도로 : 주간선도로를 집산도로 또는 주요 교통발생원과 연결하여 시 · 군 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린주거구역의 외곽을 형성하는 도로

- 집산도로 : 근린주거구역의 교통을 보조간선도로에 연결하여 근린주거구역 내 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린주거구역의 내부를 구획하는 도로

- 국지도로 : 가구(도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역)를 구획하는 도로

- 특수도로 : 보행자전용도로 · 자전거전용도로 등 자동차 외의 교통에 전용되는 도로

 

「도로법」에 의한 도로는 일반인의 교통을 위하여 제공되는 도로로서, 종류는 다음과 같으며 그 등급은 열거한 순위와 같다.

 

① 고속국도 : 자동차교통망의 중축부분을 이루는 중요한 도시를 연락하는 자동차전용의 고속교통에 제공되는 도로로서 「고속국도법」에 따라 그 노선이 지정된 것을 말한다.

② 일반국도 : 중요 도시, 지정항만, 중요 비행장, 국가산업단지 또는 관광지 등을 연결하며 고속국도와 함께 국가 기간도로망을 이루는 도로로서 「도로법」에 따라 그 노선이 지정된 것을 말한다.

③ 특별시도 · 광역시도 : 특별시 또는 광역시 구역에 있는 자동차 전용도로, 간선 또는 보조간선 기능 등을 수행하는 도로 등으로서 특별시장 또는 광역시장이 그 노선을 인정한 것을 말한다.

④ 지방도 : 지방의 간선도로망을 이루는 도청 소재지에서 시청 또는 군청 소재지에 이르는 도로 등으로서 관할 도지사 또는 특별자치도지사가 그 노선을 인정한 것을 말한다.

⑤ 시도 : 시 또는 행정시에 있는 도로로서 관할 시장이 그 노선을 인정한 것을 말한다.

⑥ 군도 : 군에 있는 군청 소재지에서 읍사무소 또는 면사무소 소재지에 이르는 도로 등으로서 관할 군수가 그 노선을 인정한 것을 말한다.

⑦ 구도 : 특별시나 광역시 구역에 있는 도로 중 특별시도와 광역시도를 제외한 구 안에서 동 사이를 연결하는 도로로서 관할 구청장이 그 노선을 인정한 것을 말한다.

 

「사도법」에 의한 사도(私道)는 「도로법」에 의한 도로(고속국도, 일반국도, 특별시도 · 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도)나 「도로법」의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다.

- 사도는 관할시장 또는 군수의 허가를 받아 개설하고 사도를 설치한 자가 관리한다.

 

 

개발밀도 관리구역

 

 

개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 특정시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 「국토의 계획 광역시 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정·고시하는 구역을 말한다.

즉, 개발밀도관리구역은 기반시설을 더 이상 설치할 수 없을 정도로 개발이 완료된 지역에서 추가적인 개발행위로 인하여 기반시설의 용량이 부족해지지 않도록 하기 위해 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 최대한도의 50% 범위에서 강화하여 적용한다.
개발밀도관리구역은 주거·상업 또는 공업지역에서 다음의 사항을 종합적으로 고려하여 지정·관리하여야 한다.

 

 

도로·수도공급설비·하수도·학교 등 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정할 수 있도록 할 것.

· 해당 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역.

· 해당 지역의 도로율이 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」에서 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역

· 향후 2년 이내에 해당 지역의 수도에 대한 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

· 향후 2년 이내에 해당 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

· 향후 2년 이내에 해당 지역의 학생수가 학교수용 능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역.

개발밀도관리구역의 경계는 도로·하천 그밖에 특색 있는 지형지물을 이용하거나 용도지역의 경계선을 따라 설정하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 할 것

 

 용적률의 강화 범위는 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위 안에서 기반시설의 부족 정도를 감안하여 결정할 것

개발밀도관리구역 안의 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적률을 강화 또는 완화하거나 개발밀도관리구역을 해제하는 등 필요한 조치를 취하도록 할 것

 

공동구

 

공동구란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 지하매설물(전기·가스·수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등)을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 기하기 위하여 지하에 설치하는 시설물로 정의된다.

공동구를 설치하는 경우 공동구에 수용되는 시설의 설치현황, 장기 수요예측 및 경제적 타당성과 주변 시설물에 미치는 영향을 충분히 조사·검토하여야 하며 공동구가 설치된 경우에는 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도록 하여야 한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 도시계획시설사업의 시행자가 공동구를 설치하는 경우 다른 법률에 의해 그 공동구에 수용되도록 규정된 시설을 설치할 의무가 있는 자(공동구 점용 예정자)에게 공동구의 설치에 소요되는 비용을 부담시킬 수 있고, 공동구의 원활한 설치를 지원하기 위하여 시·도지사, 시장 또는 군수가 그 비용의 일부를 보조할 수 있도록 하고 있다.

또한 공동구의 설치비용을 부담하지 아니한 자가 공동구를 점용 또는 사용하고자 하는 때에는 그 공동구를 관리하는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하고 지자체 조례가 정하는 점용료(사용료)를 납부하여야 한다.

공동구 설치 시 배수펌프, 환기설비, 조명, 전원, 누전차단기, 통신설비, 출입구 등 공동구의 구조 및 설치기준은 「도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 따른다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 기반시설부담구역, 개발밀도 관리구역, 공동구에 대해서 알아보았습니다.

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.