도시계획 건축인허가 - 건축법에 의한 건축선의 모든 것

오늘은 건축시 꼭 필요한 건축법에 의한 건축선에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

먼저 건축선부터 출발합니다.

 

 

 

건축선

대지에 건축물이나 공작물을 설치할 수 있는 한계선을 말한다. 건축선을 지정하는 이유는 건축물이나 공작물이 도로를 침식하는 것을 방지하고 도로교통을 원활하게 하기 위해서다. 보통 도로와 대지의 경계선을 건축선으로 하지만 도로의 폭이 4m 미만일 경우에는 도로의 중심선으로부터 그 도로 폭의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 다만 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 그밖에 이와 유사한 것이 있을 때에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 도로의 폭에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.

도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 2미터 내지 4미터 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 하는데, 도로의 교차각이 90도 이상, 120도 미만이고 교차되는 도로의 폭이 6미터 내지 8미터이면 3미터, 폭이 4미터 내지 6미터이면 2미터를 후퇴한다. 다만 기존 건축물의 수직방향으로 증축한 경우에는 그렇지 않다. 시장·군수 또는 구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비가 필요하다 인정하면 대통령령이 정하는 범위에서 따로 건축선을 지정할 수 있으며, 이 경우 시장 군수 구청장은 지체 없이 이를 고시하여야 한다. 근거법은 건축법이다.

 

 

 

 

도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선이다.

 

다만, 건축법 제2저 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 도로인 경우, 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의

수평거리 만큼 물러난 선을 건축선으로 하되 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그밖에 이와 유사한 것이 있는 경우는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며 도로

모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

 

특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장 군수 구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 위의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위 안에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

 

특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장 군수 구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.

 

 

공작물이란?

 

건축물과 분리되어 축조되는 옹벽·굴뚝·광고탑·고가수조·지하대피호 등을 말한다.

 

① 높이 6미터를 넘는 굴뚝,

② 높이 6미터를 넘는 장식탑, 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 것,

③ 높이 4미터를 넘는 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것,

④ 높이 8미터를 넘는 고가수조나 그 밖에 이와 비슷한 것,

⑤ 높이 2미터를 넘는 옹벽 또는 담장,

⑥ 바닥면적 30제곱미터를 넘는 지하대피호,

⑦ 높이 6미터를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역·상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것,

⑧ 높이 8미터(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외한다) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다)으로서 외벽이 없는 것,

⑨ 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설(시멘트사일로를 포함한다), 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것,

⑩ 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 공작물을 축조할 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 한다. 근거법은 건축법이다.

 

 

지구단위계획 관련 건축선

 

 지구단위계획에서 사용하고 잇는 건축선은 건축가능 면적을 제한하는 요소이므로 지구단위계획의 목표 달성을 위해

꼭 필요한 곳에 한하여 지정하도록 신중을 기한다. 지구단위계획에서 건축선을 제어하는 4요소는 다음과 같다.

 

 

건축한계선 

 

건축물(부대시설 포함) 지상의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없다.

 

건축한계선은 협소한 보도 및 이면도로의 확폭과 통로의 확보가 필요한 도로의 개방감 확보를 위하여 지정한다.

건축한계선을 지정할 경우는 반드시 필지의 위치 및 형상을 고려하여 지정함으로써 과도한 건축선 지정에 따른 개발 억제 등의 문제가 발생하지 않도록 한다.

 

전면도로의 반대쪽 대지에 건축한계선이 지정된 경우는 그 건축한계선을 사선제한의 기준선으로 본다. 지구단위 계획구역 내에 미관지구가 지정되어 있는 경우는 미관지구의 내용을 준용하되 당해구역의 여건에 따라 필요시 별도의 건축한계선을 지정할 수 있다.

 

 

벽면한계선

 

건축물의 특정 층이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 건축할 수 없다.

 

휴먼스케일등을 고려하여 가로의 개방감 확보를 위해 고층부를 후퇴시킬 필요가 있다고 판단되는 경우에 지정한다.

벽면한계선은 특정 층에 보행공간이나 공동 주차통로 등의 확보가 필요한 곳에 지정한다. 이 경우 벽면한계선에 의해

조성된 공간에 대해서는 조성 지침을 제시한다.

 

 

건축지정선

 

건축물의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정 비율 이상 정해야 하는 것을 말한다.

 

가로경관의 연속적 형태를 유지할 필요가 있거나 상업지역에서 중요 가로변의 건물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 지정한다. 지정의 최소 단위는 가구 단위 이상이어야 하며 인접 건물과의 이격거리가 넓은 경우는 식재 및 담장 등을 이용하여 가로경관의 연속성을 확보한다. 건축 지정선의 경우 건축선의 위치를 지정하는 성격으로 건폐율 및 높이제한과 함께 연동하여 계획하도록 한다. 셔터 등의 시설을 설치하는 경우는 이 시설이 설치되는 공간만큼 벽면을 후퇴하여도 건축 지정선을 접한 것으로 간주한다.

 

 

벽면 지정선

 

건축물 특정층의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정 비율 이상 접해야 하는 것을 말한다.

 

쇼핑몰에서 면하는 판매시설, 아케이드와 같이 특수한 가로경관 등 특화거리의 조성에 있어서 상점가의 1층 벽면을 가지런히 할 필요가 있는 경우에 지정한다. 고층건물의 가로 근접으로 인한 시각적 폐쇄감을 완화시키기 위해 고층부를 후퇴시킬 필요가 있을  때 지정한다. 필로티, 캐노피 등 세부적인 조성 지침과 함께 수립하도록 하되 특히 필로티의 경우, 1층 높이제한 기준을 제시하여야 한다. 셔터 등의 시설을 설치하는 경우는 이 시설이 설치되는 공간만큼 벽면을 후퇴해도 벽면 지정선에 접한 것으로 간주한다.

 

 

건폐율

 

1층의 건축 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율로, 알기 쉽게 표현하면 건폐율(%)=건축면적/대지면적× 100이다. 예를 들어 100평의 대지에 70평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 70%다(70=70/100×100). 건폐율이 높을수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다. 건폐율이 높을수록 대지를 효율적으로 이용할 수 있다. 넓게 공사하는 것이 좁게 하는 것보다 일단 공사비가 적게 들기 때문에 건폐율이 높으면 건축주는 유리하다.

그러나 건폐율이 높다 해도 건축제한선이나 고도제한의 규제를 받으면 용적률을 다 이용할 수 없는 점도 있다. 법령에 정해 놓은 건폐율은 용도지역에 따라 다르며 도시지역은 20~90%(상업 90% 이하, 공업 70% 이하, 주거 70% 이하 등), 관리지역은 20~40%, 농림지역은 20% 이하, 자연환경보전지역은 20% 이하이다.

이와 같이 건폐율을 정하는 목적은 지면에 최소한의 공지(빈터)를 남겨 일조, 채광, 통풍을 확보하고 화재, 비상시 등에 대비하기 위해서다. 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있으면 건축면적은 이들 건축물 면적의 합계가 된다. 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음과 같은 범위에서 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.

따라서 개별토지의 건폐율을 알아보려면 국토계획법보다는 해당 도시의 도시계획조례를 찾아보는 것이 좋다. 건폐율을 위반한 자에게는 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물의 개축 또는 이전, 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 내린다. 건폐율은 토지를 집약적으로 이용하는 용도지역일수록 비율이 커지는데, 지가가 높고 고밀도로 이용하는 중심상업지역의 건폐율이 가장 높다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 건축선에 대해서 알아보았습니다.

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.