도시계획 건축인허가 - 개발제한구역 관련 규정 주요개정

오늘은 누구나 걸리면 눈물난다는 개발제한구역의 관련 규정 주요개정에 대해서 알아보겠습니다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법부터 출발합니다.

 

 

 

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제38조에 따른 개발제한구역의 지정과 개발제한구역에서의 행위제한, 주민에 대한 지원, 토지매수, 그밖에 개발제한구역을 효율적으로 관리하는 데 필요한 사항에 관한 법률로 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법이 있다.

 

토지의 형질변경

 

개발행위허가 대상의 하나로서 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다.

토지의 형질변경을 하는 경우 일반적으로 개발행위허가를 받아야 하며(경작을 위한 행위 제외), 다음의 면적 이상으로 개발할 수 없다. 관리지역·농림지역에 대하여는 면적 범위 내에서 도시·군계획조례로 면적을 따로 정할 수 있다.

1. 도시지역

가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만 제곱미터 미만
나. 공업지역 : 3만 제곱미터 미만
다. 보전녹지지역 : 5천 제곱미터 미만

2. 관리지역 : 3만 제곱미터 미만

3. 농림지역 : 3만 제곱미터 미만

4. 자연환경보전지역 : 5천 제곱미터 미만

경작을 위한 행위는 “조성이 완료된 농지에서의 농작물 재배행위, 당해 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업”을 말하며, 양수·배수시설 설치를 위한 토지의 형질을 변경하는 행위로서 인근농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 것을 말한다.

 

토지의 형질변경은 개발행위 중 하나이므로 형질변경 시에는 개발행위 허가를 받아야 한다. 다만 다음의 경우에는 개발행위허가를 받지 않도록 하고 있다.

 

1. 높이 50㎝ 이내 또는 깊이 50㎝ 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목(地目)변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)

2. 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 및 기반시설부담구역외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토·정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말함)

3. 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)

4. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

이러한 개발행위허가규모의 제한은 도시계획사업이나 도시계획사업을 의제하는 사업과 토지형질변경을 수반하지 않는 경우에는 적용하지 아니한다.

 

 

 

개발제한구역이란?

 

도시의 경관을 정비하고, 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대로, 그린벨트(greenbelt)라고도 하는데, 생산녹지와 차단녹지로 구분되며, 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한된다.

그린벨트(greenbelt)라고도 한다. 이 구역 내에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역 설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다.

 

개발제한구역 중 생산녹지는 농경·목축·임업·수산 등의 경제적 목적을 겸하고 있으며, 도시를 둘러싸고 있는 광활한 농장·유원지·임야 및 산지 등으로 이루어져 있다. 일반적인 개발제한구역 중에는 농가나 넓은 정원을 보유하는 주택·학교 등의 건설물이 점재 할 수 있다. 즉, 개발제한구역은 시가지를 구분하는 대상(帶狀)의 공원을 이루고, 또 비상시의 피난로로서 이용된다.

 

차단녹지는 주택 등을 공장의 배기가스·소음으로부터 방지하는 동시에 대도시의 시가지가 무제한으로 팽창하는 것을 막기 위하여 도시 외곽에 도시민의 쾌적한 환경을 제공하려는 목적에서 설치된다. 한국에서는 1971년 7월 30일 서울지역을 효시로 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 생활환경을 확보하는 동시에 보안상 도시개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 때에는 도시 주변지역에 대한 개발제한구역을 설치할 수 있도록, 도시계획법을 제정하였다.

 

1972년 8월에는 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네 거리를 중심으로 반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다. 그 밖에 개발제한구역으로 지정된 도시는 부산·대구·춘천·청주·대전·울산·마산·진해·충무·전주·광주·제주 등 13개 도시이다. 외국의 예로서는 런던의 개발제한구역을 들 수 있으며, 이 개발제한구역에는 목장·온실 원예농장·운동시설 등이 설치되어 있고, 뉴타운 등의 개발은 개발제한구역의 외측에서 볼 수 있다.

 

 

개발제한구역은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정하며, 주민의견청취 등 규정된 절차를 거쳐 국토교통부 장관에 의해 지정된다.

1. 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

2. 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

3. 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

4. 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

개발제한구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획사업을 할 수 없으며 경우에 따라 허가를 받은 행위 또는 사업만 가능하게 된다.

개발제한구역의 행위제한은 주민의 재산권에 미치는 영향이 크기 때문에 관할 시·도지사는 개발제한구역을 지정하는 경우에 해당 지역의 주민지원사업 등을 포함하는 5년 단위의 개발제한구역관리계획을 수립하여 개발제한구역을 종합적으로 관리해야 한다. 계획의 목적이 달성되었거나 도시의 균형적 성장 등을 위해 필요한 경우에는 규정에 따라 지정을 조정하거나 해제할 수 있다.

시·도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 지정기준에 따라 집단취락지구로 지정할 수 있으며, 이 경우 취락주민의 생활환경 정비를 위한 취락지구 정비사업을 지구단위계획의 수립을 통해 시행할 수 있다.

개발제한구역은 ‘71년 7월부터 ‘74년 4월까지 8차례에 걸쳐 전국에 총 5,397km2가 지정되어 유지되어 오다 ‘00년 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법」 제정을 계기로 해제가 시작되었다.

서울시의 경우 25개 자치구 중 19개 구에 166.82 km2 규모의 개발제한구역이 지정되었으나 ‘14년 12월 말 기준 총 개발제한구역 면적의 10.3%인 17.20km 2가 해제됨에 따라 현재 서울시 행정구역 면적의 24.7%인 149.62km 2를 관리하고 있다.

해제된 개발제한구역 중 대부분은 국민임대주택 및 보금자리주택 등으로 활용되고 있으며(10.80 km2), 그 외에는 주택 100호 이상 집단취락 6.37 km2, 소규모 단절토지 또는 경계선 관통대지 0.073km 2가 해제되었다.

 

 

 

개발제한구역 주요 개정 사항

 

 

- 개발제한구역 내 토지소유자 등의 훼손지 정비사업 근거 신설

 

 개발제한구역내 축사 등 동, 식물 시설을 적법하게 허가받아 설치했으나 건축물의 밀집 및 무단 용도변경으로 훼손된 지역이 상존 이에 공공사업의 시행과 이행강제금의 지속적인 부과로 훼손지를 북구 중이나 한계 게 잇는 것이 사실로 이런 실정을 고려할 때 훼손된 지역의 30%를 도시공원 등 으로 조성해 공공 기여하는 경우, 나머지 훼손지를 정비하도록 하는 것이 바람직하다.

 

 

- 해제 후 2년동안 미 착공 시 개발제한구역으로 환원 근거 신설

 

 개발제한구역 해제지역을 일정기간 내 개발하지 않은 경우, 해당 시점에 개발제한구역으로 당연히 환원되도록 규정을 마련하였다.

 

 

- 훼손지 정비사업지역 내 허용시설 근거 신설

 

 개발제학구역 내 축사 등 동, 식물 시설을 적법하게 설치했으나 건축물의 밀집 및 무단 용도변경 등으로 훼손지가 집단화되고 있어 이를 정비하기 위해 훼손지 정비사업 제도의 도입

 

 

- 보전부담금 산정 기준 조정

 

 개발제한구역 해제시 훼손지를 복구하지 않은 자에게 부과하는 보전부담금 산식

(개별공시지가 평균치의 15/100)

 

 

-개발제한구역 해제 권한 위임 신설

 

 시도지사가 대통령령으로 정한 위임사무 처리 시 공익성, 환경훼손 가능성 및 중도 위의 심의 필요성 등에 대한 국토부 장관과 사전 협의하도록 하고 특별한 사정이 없는 한 국토부 장관의 협의 의견을 따르도록 한다.

 

 

- 국방, 군사시설에 대한 개발제한구역 보전부담금 완화

 

 국방, 군사시설 건축 시 건축물 바닥면적의 2배면적의 50/100에 해당하는 보전부담금 납부

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 개발제한구역 관련 규정 주요개정을 알아보았습니다.

무조건 개발제한구역이 눈물나는 것만도 아닙니다. 여러 편법들도 많이 있습니다. ㅎ

 

공법이 돈이다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.